引用于 面包树 在 16 7 月, 2020, 5:01 下午

前段时间群里很多人讨论self directed IRA投资房产，我第一次听说这个概念，很新鲜，于是做了一些调查。总结如下。 用self directed IRA投资房产的步骤：

1. 平时继续投401，减少income税。
2. 换工作的时候，把401转入SDIRA。
3. 注册LLC，把房子纳入LLC，把房租收入存入SDIRA。
4. 再有新的投资，用SDIRA投资房子。

先分析投资退休账户的利弊。 401k：

• 第一个好处：assumption是retirement之后的税会更低，现在以pre-tax的形式存入，退休后以交更低的税取出来。减少工资税。（减税）
• 第二个好处：401投资了mutual fund，年化率是10%，有compound interest的好处。
• 第三个好处：401可能有company match。Free money。
• 第一个坏处：钱变成了死钱，59岁之前不能取出来用。急用只能取10万，半年内要还回去。10万以上有penalty。反正这笔钱59岁之前就不是你的了，处处受制。
• 第二个坏处：每年上线只能存19000.
• 第三个坏处：注意看401里面选了那些fund，有的fund管理费每年1%，你的很多钱都被吃掉了。

Roth IRA：

• 好处：税后存入，但capital gain不用交税。也是投资mutual fund，年化率10%。
• 坏处：Roth IRA 要取只能5年之后。钱是半死，不能随时支配。而且每年上线只能存6000.

self directed IRA：

• 兼并了401和Roth IRA的好处。
• 第一个好处：平时，没有投资机会的时候，一样可以买mutual fund，用pre-tax的钱。
• 第二个好处：有机会的时候，可以随时取出，活钱，投资房产，用pre-tax的钱，以公司的名义。
• 第三个好处：卖出房产的收入可以继续放入SDIRA，有tax-deferred， 甚至tax-free的可能。房产租房收入可以继续放入SDIRA，有tax-deferred， 甚至tax-free的可能。
• 第一个坏处：用SDIRA投资房产，需要至少40%的首付，贷款只能用non resource loan。失去了杠杆的好处。我算过一笔账，用税后的钱付20%的首付撬动杠杆 VS 用税前的IRA钱投资但付40%的首付，其实收益是差不多的。但SDIRA还需要成立LLC，加州每年要交800美元的公司注册费，而且湾区房地产很难有正的现金流，如果公司连续3年负利润，会被查税务，并且长期不盈利，税务局可能会把你的LLC归类于hobby而不是business。总结来说，SDIRA适合美国中部低价房的投资，可以all cash或者付50%的首付，不适合高房价地区。湾区40%的首付需要40万，40万的401k需要很多年。
• 第二个坏处：成立房产的LLC公司，可能需要拿房产经纪的执照，如果你本身没有，就又多了一样花费。