引用于 OKGO 在 4 9 月, 2020, 3:18 下午

715新政后市场信心下降，二手房成交量明显下降；新房供应量上升，在价格比二手房存在优势且税费比二手房低的情况下，新房成交量能保持相对高位。至于未来市场走势，至少在价格方面应该是横盘。

新房供应或将维持爆发状态

进入8月后，开发商推盘节奏明显加快，新房市场迎来供应高峰期。据乐有家研究中心统计，8月份共有17个新盘项目获得预售，其中含深汕合作区共14个住宅项目，供应房源共计9600套、91.06万平方米。

 

仅8月供应量就比整个上半年要多，特别是8月的最后一周，有7个住宅项目入市，入市房源超5700套，供应量主要来自宝安、龙华及龙岗，为深圳楼市新房年度供应最大周。而新盘获批后，也几乎是在一周内即开盘推售。

 

新房市场的火热，在深圳各地产大V社交圈也均有体现。他们的每条信息几乎都与新开盘或即将开盘的项目有关，或是踩盘现场、或是指导会员或粉丝去认筹他们认为有价值的项目，鲜有二手房的讨论。这与715新政前二手房市场的热闹形成鲜明对比。

 

往年深圳新房也有下半年比上半年供应量偏多的惯例，今年受疫情影响，上半年的供应比往年更少，下半年推盘量会更集中。其次，马上进入传统“金九银十”的销售季节，房企会准备充足房源带动销售量增加。第三，3月份为减轻房企的资金压力，深圳市政府放宽了预售审批的条件，这有利于新盘加快入市。最后，深圳在715新政后，房企担忧未来销售会受到更大影响，近期加快推货。

 

但市场上新盘去化存在明显冷热不均，西部热度高于东部的现象，沙井、光明、龙华等西部热门区域，开盘“日光”项目明显增多。

 

至于为何会出现去化冷热不均现象，戴德梁行认为，除价格因素、学位、地铁等重要因素外，新政提升了深圳购房门槛，房票变得更加珍贵，性价比更高的楼盘，尤其是存在较大价差的楼盘成为“打新”的主要目标。如龙华上塘的限价盘中海汇德理，与周边二手房价差达到2万～3万元/平方米左右。

 

17个新盘项目，9600套，91.06万平方米，这仅为今年新房井喷供应的开端。据深圳市住建局的公示数据，2020年深圳计划入市的住宅共计490.55万平方米，50618套，从乐有家数据看，今年前8个月深圳新房供应套数在2.4万套左右，这就意味着9～12月份还将有约2.6万套住宅入市。因此，年底前新房供应或将持续呈现爆发状态。

 

二手住宅成交大幅减少 中介力推临深项目

715新政后，在南山区做中介的周师明显感觉到了市场凉意。微信朋友圈里，除了偶尔发几个深圳的二手房或新盘项目，几乎都是在卖力推临深项目。

 

乐有家研究中心数据显示，8月深圳全市过户11322套二手住宅，环比下跌15.6%；二手住宅成交均价66002元/平方米，环比下跌1.3%。

 

因为二手房过户存在数据滞后性，8月过户量虽过万但实际成交已有所下降。结合深房中协网签数据及乐有家门店成交数据来看，8月二手住宅成交与6、7月相比有大幅度减少，预计在9月下旬后才会明显体现在过户量上。

 

美联深圳董事总经理江少杰认为，二手房市场的网签数量下滑还没完全体现出来。以美联物业的了解，超过一半的购房群体在新政后失去了购房资格，购房名额被限制的情况会在2～3年以后得到“缓解”。

 

分区域来看，除南山区外，8月绝大多数行政区成交均现量价齐跌，龙岗、宝安仍为成交的主力区域。据乐有家研究中心数据，龙岗过户3253套，环比下跌13.5%，成交均价45069元/平方米，环比下跌2%；宝安过户2734套，环比下跌12.4%，成交均价58641元/平方米，环比下跌1.1%；南山位居第三，过户1855套，环比下跌13%，成交均价98385元/平方米，环比上涨1.1%。

 

深圳中原董事总经理郑叔伦认为，715新政主要针对的就是二手房，导致了二手房成交量快速下降。715新政影响大，堪称史上最严。未来一段时间，二手房成交量预计将低位徘徊，但深圳市场购买力充足，虽然限购升级、需求下降，但整体供需不平衡的局面没有改变，二手房价格预计会比较平稳。

 

“受新政影响，原本计划卖房换房的业主撤盘了，市场挂盘量、诚意卖的业主也有减少，所以业主心态还比较坚挺。”周师表示。同时据乐有家统计，深圳各区二手住宅挂牌价多数上涨。截至8月31日，深圳全市二手住宅挂牌均价为6.9万元/平方米，环比上涨1.32%。各行政区中仅盐田环比微跌0.68%，其余区均为上涨。涨幅最高为南山，挂牌均价9.6万元/平方米，环比上涨2.13%。

 

不过从乐有家门店数据来看，8月中旬开始房源、客源及二手带看量都止跌回升，市场对于新政的消化期已过半，不少购房者继续踏上看房之路，预计9月市场回暖趋势会更明显。二手市场备案数据持续下行，短期步入下行区间，预计将持续1～2周时间，随着7.15政策的逐步消化，成交将迎来稳定期。

 

而今年是否会出现开发商久盼的“金九银十”现象，贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，近期住建部召开重点房企融资座谈会、城市房地产工作会商会，分别从房企端、城市监管端加强分类指导，从这来看，未来市场热度较高的城市将大概率调控加码，不会出现市场过热的情况，也很难出现金九银十。