2009 好学区房价趋势(2009/01)
2009好学区房价趋势 (2009-01-08 23:05:27)
买房子的时候，大家总是强调 location, location, location。跟当年大家喊毛主席万岁一样。这固然不错。对于不想了解real estate细节的人而言。特别是猛地到一个新的市场上，买好的location 总是不会错的。 好比当年文革，搞不清那派是那派，先喊毛主席万岁总不会错。
但是这句话容易把一个复杂的问题简单化。 买好的location的房子的确是最省事的办法。但是好的location的房子一是回报不见得高，二是不见得就不用考虑时机。
要想明白好学区坏学区的动态关系，应该明白城市学中的Housing filtering theory。 我找不到专业的翻译，姑且就叫它房产渗透理论。
房地产渗透理论诞生之初是为了解答为什么城市里面总是会有贫民窟的现象。 在世界所有的自由经济的地方都会有平民窟，无论是发达国家还是发展中国家。政府想尽办法也没有用。即使是搞大规模的拆迁，改成新房子，最终发现要么是新房子里面被塞进去很多人，无人花钱维修，最终重新沦为平民窟，要么是在城市的新地方冒出来新的贫民窟。
平民窟的产生是房地产市场的经济现象。总有低收入的人要解决他们的住房问题。 政府就算免费送给他们房子住，低收入无力维护房子。最终还是会变成贫民窟。 如果为了维护，提高房租，他们就会另辟溪地，再搭建便宜的住房。
穷人区如此。富人区也是这样。富人区的大小和总人口中的富人比例相关，和富人区的房子面积没什么关系。 如果好区里房子盖多了，富人就会在好区里分出更小的在好的区。而其他的好区会沦为一般区。
总之，好区和坏区一样，是无法消灭的。也无法改变其比例。比例取决于穷人富人的人口比例。甚至说，好区和坏区在正常市场下，同样是供需平衡的。就是说好区的房子对于富人而言，并不比坏区对于穷人而言更难买。 大家觉得好区的房子更强手，是因为你给的价格太低，并不是好区房子难买。理论上讲，好区不会比坏区的房价更坚挺。大家看看2M以上的房子的跌幅就会明白。
这和我们直觉听到的好学区高房价的理论相悖。 通常访问代理人会对你说，好区不盖房子，好区面积就这么大，人人都想进好区，所以房价贵等等。其实这是表象，不是本质的原因。
总之，渗透理论的第一条就是，房地产市场因location而引起的差价是由于收入的多少分布决定的。和市场上房子供应的面积和地区的面积分布没有关系。 这就是为什么在全世界，无论怎么建设，无论盖多少房子， 100年前的上海，和今天的上海一样，大家想买的好区还是凤毛麟角。毕竟世上还是穷人多。 弯曲30年前如此，现在如此，30年后还是如此。
市场上存在这些segments. 我现在不妨把它们按价格的多少列出来，比如x1,x2,x3,…x10. X1是最便宜的，X10是最贵的。
每个segments的比例跟收入的分布有关。但是他们的价格是连续的，是相互影响的。这就是渗透理论的第二条，各个segments不是一成不变的，居民是在各个Segments里面相互渗透的，简称渗透学说。
比如最便宜的市场部分X1，突然由于某种原因降价了，例如因为政府扩大了廉租房的建设。会不会对市场中最贵的那部分X10产生影响呢？
答案是肯定的。 由于市场是连续的，人的收入分布也是连续的。X1部分如果降价，X2中的部分人会因为X1和X2的差价变大而选择性价比更合适的X1房子。 从而降低X2 segment的需求。 X2因此也会降价。 X2会牵动X3降价，最终会影响到X10的价格。 如同多米诺骨牌一样，市场会一块一块地倒下。
回到弯曲的好坏学区。 从历史上看，完全符合渗透理论的解释。 历史上好坏学区房价的比例和今天的比例是一样的。 其实这个比例完全是富人和穷人的收入比例。 好学区涨，最终会带动坏学区涨。 坏学区跌，最终也会带动好学区跌。 最终大家的长期涨幅是一致的。
弯曲从 2005 下半年开始坏区的房子还是风雨飘摇。 一开始对好区的房子不会有任何影响。 大家仿佛觉着年收入 2 万元的居民的房价对年收入 20 万的居民房价没什么影响。
其实这是错觉，毕竟从 X1 到 x10 是需要时间的。 East Palo Ato 和 West Palo Ato 虽然只隔着一条高速。 但是他们价格的互动需要通过 San Jose 那些中档社区传递过来。 2008 年是差区房子的灾年。 大量的次贷房子违约拍卖。 市场一级级地最终会传到到高端市场，今年大家应该可以看见显著的影响。
想买好区房子的人们。今年下半年到年底，也许就会看见曙光。
