引用于 OKGO 在 11 8 月, 2020, 2:16 下午

转自：特斯拉2020。原文链接：https://xueqiu.com/7733289689/150092693

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本周读了《会走路的钱----普通家庭十年一千万美元理财记录》。该书是海外一个投资论坛版主贝版Bayfamiliy以纪实方式记录了1997年到美国后白手起家从200美金到1000万美金的资本积累过程，包含投资计划的每一步细节，对市场趋势的判断，及每一笔交易的细节与心态路程和失败的经验教训。上下册1万2千多页（Kindle）。

平时身边也有靠投资房地产发财的人，但是往往他只是告诉你个大概，没有本书介绍的这么系统详细。

贝版父亲是县团级干部，幼年家境比其他人优越，无奈早年丧父，靠母亲一个人工资养活家里四口人，很是拮据，初中学费还得申请减免，家庭环境促成贝版节约的习惯。

1997年赴美读博时，校友从机场接他的路上给他传授了华人代代传下来的5条理财真经：

1.提高信用分数

2.避免超前消费

3.开二手车

4.亲自维修

5. 不打官司多运动

这5条对贝版影响很大，夫妇两人只花一个人的工资，另一个的工资全部存起来，一年半就攒够了十万美金开始选房子。而同时期其他人攒够钱的时候，房价已经飞起。

贝版购房经历：

1.中国第一套房：2002年买入上海的一套，1万/平米，100平米，100万，首付30万。房子在2004年已经涨到200万。

2.美国第一套房：手头有10万美金开始寻觅房子的时候，911时间发生，房价大跌，也把贝版吓住了，希望等跌的再狠一些，结果等在中国买房之后发现美国房价已经触底反弹超过之前看房的价格了，赶忙上车。买入价43万美金。

3.换学位房：2005年，原来的房子已经从43万涨到72万美金。卖了后拿到30万的现金。三层首付买入了100万的学位房。

4.第一个100万美金：2006年中国的而房子已经涨到300万，美国的房子估值120万美金。净资产差不多100万美金。9年实现0-100五年的增长（工作仅6年，35岁），当时美国1%的人超过100万。

5.中国第二套房：2006年买入第二套房子100万。2008年交房的时候已经涨到230万。鉴于中国的房子不能加按套现。贝版为了保持杠杆率就把房子230万卖出，扣除贷款，到手将近180万现金。当初投入40万，两年回报4倍。这个价格基本就是卖在了最高点，09年，房价下跌20%。当然现在也涨到了1000万。汇款50万（合7万美金）回美国，换了个豪车。亲戚借了40万。就剩下100万左右。

6. 2009年中国已经开始限贷，为了充分利用这100万，希望能够同时买4套避开银行审查，于是开始看房。9月份央行大放水4万亿。导致房价又开始开涨。买了个70平米房子。手头剩余20万，投入了一个房地产集资项目。原来的1房变4房的目标没实现，算是1房换了1.5房。

7.2012年，在中国30万首付买了个60万的小公寓。2015年以150万卖掉。买了个300万的 房子。

8.2008年美国次贷危机，房价一路走软，贝版开始抄底。手中只有5万美金，一直去看房，跟中介联系，报价，保持市场的参与度。攒够了8万，决定买入8套，不浪费历史大机遇。

9.2009年3月美国股市探底回升。股市是经济的指向标，早于经济恢复。

10.2010年，股市上涨了一年，房价也开始行动，进入抢房状态。首付4万多元买入22万的一套三居独立屋。该房在2008年最高价65万。出价基本处于历史最低点。指数房价格26万。（贝版一直用美国第一套房子的市场价格当作参考，感知市场温度，把它称作指数房，该房购入时43万，金融危机前高点72万，然后下跌到50万，40万，26万）

11.两个月后，搞定贷款，买入第二套。市场价格距离最低点已经上涨10%~20%。

12. 2012年湾区最好的学位房核心地段房价已经涨过2008年最高点。周边房价还未达到08年高点一半。指数房已经涨到36万。

13.极度缺首付，却不敢把中国的房子卖掉，因为担心理论计算以外的不确定因素。从401K养老金账户贷出5万，买入第三套。

14. 三个月后，找到一个售价11万的房子，2007年 45万，15万装修。首付2万。极佳标的。这些在底部买入的房子大部分都是法拍房，原房产已经是负资产，原房主情愿扔给银行了事。

15. 期间有个咨询业务，赚了10万，立马买入第5套第6套。指数房已经涨到45万。

16. 一年后，买入第7套。指数房涨到55万。

17. 把第一套加按揭，买入第8套。

18. 整个抄底过程中，房价平均涨了1倍，因为是20%的首付，所以现金回报率是10倍左右。那个11万的房子，三年内回报率20倍。

0~1000万时间线

贝版投资房产心得：

1.投资不要跟Old money竞争，要跟着new Money。不要跟有钱人拼体力，要和未来的有钱人混在一起。看看年轻人会出现在哪里，先于他们买入，等他们有能力买的时候，倒手给他们。

2. 房子存在一个滞后性，利好消息出来后，房价会跳一下，但不会一步到位，会给买家留下足够的时间入市。诸如地铁规划宣布的时候，地铁沿线房价会涨20%，但等地铁真正开始修或开通的时候，房价会翻倍。这跟股市不同，利好出现，股价也一步到位了。所以贝版建议买房要在房价开始上涨时介入。不要买在下降通道。

3. 买房子要买在一个对大家都不舒服的价格区间。100万的整数倍都是个槛。买方一般预算都不会超过整数倍。所以往往110，210万的房子很不容易出手，你叫价100万或200万就可以拿下。

4. 房产投资的秘密就是金融杠杆，借鸡生蛋，以租养房。如果做不到較高的金融杠杆，地產長期回報肯定不如股票好。

5. 大众媒体很少有前瞻性思维，媒体的反应总是滞后的，要Skin in the game, 亲身感知市场温度。

6.利用现有资源，做可重复的事情。

房地產投資四原則：

1.“ Future Location, Future Location, Future Location”

2.不漲不買

3.正現金流

4.保持 leverage

我对贝版投资成功的点评：

1.投资三要素：本金，好生意，时机。贝版基本上是完美地践行了。

2.夫妻二人一块攒钱，及早上车，在同龄人还在为首付奋斗时，他们已经拥有几处房产，方便腾挪。

3. 贝版资产升值这么快主要是利用了杠杆。美国房产升值之后可以加按（refinance），把升值的钱拿出来再投资。中国是房贷还清之后可以经营贷弄出来，但不能长期，对一般人资金压力比较大，贝版不具备经营贷资格。贝版在中国的处理手法是房子翻倍之后，卖出，然后买入两套。保持杠杆率不变。

4. 具有中美两国背景，视野开阔，坚信两国收入差距会越来越小，在中国工资水平上升的情况下，资产价格也会上升。投资中国房产，享受了20年中国发展红利。

5. 抓住911和金融危机两次历史大机遇。特别是在金融危机时，因为已经有了02到06年的成功投资，知道机会的重要性，想方设法在金融危机恢复的初始三年内购入美国8套房产。这些投资三年内的回报都是10倍以上。

6. 贝版投资房产基本上都是长持，没有短期倒买倒卖，赚长期资产升值。贝版没有追高买入，都是在启动期介入，避免套牢。

文章摘抄：

第五章　從10到100萬美元

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我一直堅持的一個投資理念就是不要和有錢人去拼體力。你最好和未來的有錢人混在一起，比他們早一步看到他們的需求。我自己也不是特別清楚我的這個投資理念是從何時形成的，但是這個策略是一個行之有效的策略。後面幾年裡一直指導著我的投資。我把這個概念統稱為“會走路的錢“原理。

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這個投資理念用在房地產投資上面，就是跟著窮學生走，到屌絲聚集的地方去投資。當時我決定買上海的房子和灣區非核心區的房子都是同樣的一個思路。因為我不太相信，從五湖四海來到灣區的年輕人，他們能夠一下子買得起核心地帶的學區房。但是人總是要找地方住的，所以我覺得偏遠一點的普通學區普通住房是這些人的落腳點。

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那就是和我持反對意見的人，他們不是不明白自己的道理不靠譜，只是他們不願意正視對他不利的理由。大部分人思考的邏輯是先有結論，再去找道理。我自己也不能倖免這個規律。如果你想做一個事情的時候，你會找千萬個理由支持自己做這個事情。如果你不想做一個事情，比如在當時，如果你不想買上海的房子，你會給自己找各種理由說明自己判斷的正確性。

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大部分時候，人們是出於對涉及重大金額的決策感到害怕而不敢有所舉動。

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所以買房子最物有所值的方案就是選擇大家最不舒服的價格區間下手。

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100萬價位的房子，最好的 deal是那些開價在 110-120萬的，賣了很久沒有賣出去的。

第六章　會走路的錢

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什麼叫作“會走路的錢”呢？用一句能說清楚的話簡單概括就是：各種投資品的價格，並不與它們的生產成本和使用價值相關，其價格也並不固定。決定一件投資品的價格未來會不會上漲，取決於擁有這些投資品的人，未來會不會比現在更顯著的有錢。特別是那些未來必須擁有這個投資品的人，也就是剛需人群，會不會比現在有錢。

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房地產的價格和股票的價格不一樣，房地產的價格變化的市場效率沒有那麼高。股票價格在消息出來之後，往往是在幾秒鐘之內價格可以漲到位。除非你有特別快的電腦能夠捕捉到這個差價，大部分人只能望洋興嘆。

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所以你要做的就是跟著年輕人走就好了。你可以觀察這一代最聰明的，未來收入增長最快的年輕人他們去哪裡，他們在做什麼，他們以後有什麼樣的剛需，然後你就去他們未來要去的那些地方，把資產先買好。等到這些年輕人來的時候，這些資產價格就會上漲。

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會走路的錢的一個中心原則就是不要和有錢的人去拼體力。

第七章　懶人理財法

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炒股票的人回報比市場的長期平均回報要差。男的要比女的差。單身男的最差。單身女的最好。炒股實在不是男同志擅長的東西。可為什麼男同志一個個奮不顧身呢？主要有以下幾個原因：控制欲。男性喜歡控制。不喜歡 Passive investment。不喜歡由別人掌握命運。過分自信。男性比女性更容易覺得自己了不起（包括我）。更容易相信自己，相信自己知道的比實際知道的要多。情緒化。男性比女性更容易衝動。無論是買進還是賣出。當然，這也是情有可原，不會衝動的男性，沒有後代，早被大自然淘汰了。

第八章　勤快人理財法

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前面我說過房地產是一個黏度非常高的市場。也就是說是個市場效率偏低的市場，市場的資訊不會立刻 100%充分反映在價格上。一個工廠要遷入了這個

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地方的房價不會立刻一步漲到位。即使賣家想把價格一步到位漲到應該的價格都不可能。因為正在售出的房子，買家往往是需要貸款的。貸款評估不允許你把未來的價格一下子計算進來，因為銀行是要根據最近剛剛成交的價格而給出合理的估價。

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前期的高回報是因為 leverage。四年前買的房子隨著房子的漲價，已經快沒了。長期來看，回報會逐年降低。正確的做法是賣掉，或 refinance，保持 leverage。

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投資地產，要不斷地舉債，不停地貸款，很多人沒有自己想像的勤快。

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其實經營傳統行業的人很少從行業本身能夠掙到大錢，因為市場充分競爭。即使掙到了一點錢，大部分又投入擴大再生產去了。有些人掙到的一點小錢，趕緊找銀行按揭貸款購買了廠房。有些人就是不敢邁出這一步，有點錢忙著買設備搞擴大再生產，結果是公司有一天沒一天的慘澹混著，常年租房。

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勤快人投資法也是一樣的，房租的收入並不是你真的需要賺取的收入。房地產投資的人不要本末倒置。房租的收入只是用來支付貸款的利息，你並不需要把貸款還清。事實上也沒有人傻到節衣縮食地把貸款還清。房租和貸款只是你做房地產投資的手段。甚至房屋本身都不是你要的，房子只是工具和手段。

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每興建一個地鐵線，在規劃公佈出來的時候，你就購入這個地鐵站附近的房子就好了。地鐵還沒有蓋出來之前，這裡的房價不會一步上漲到位，因為租金還沒有漲上去。等地鐵站建好了，租金上漲就會推動房價的上漲。這個時候你房子漲價了，你就把錢從銀行裡貸款出來，再去買下一個地鐵周圍的房地產就好了。

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我自己的感覺就是不要在下跌過程中買入住房。下跌過程中人們都希望自己能夠抄到底，但是這個底非常難以把握。形勢不明朗的時候，抄底的結果就是抓住了一把下落的刀。

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買房最好的時機就是在房價從底部漲了一段之後。可能不用漲很多，漲一個 5%左右。等市場趨勢基本確立之後，你再進去購買。2009年我在投資理財社群的名言就是“不漲不買”。

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一旦上漲就會連續漲很多很多年，通常一個週期有 5 ~ 10年。所以如果你錯過了頭半年的上漲，這並不是什麼太大的事情，只要你後面抓住正確的市場方向就行。

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還是那句反復重複的話，因為房地產市場的黏度很高，所以抄底要“不漲不買，漲了再買”。不像股票市場，在股票市場，如果你錯過了半年的牛市，也許你幾乎錯過了大半個的牛市。

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普通人只要一心一意地做好房地產的投資，比如在學校周圍投資比較好的現金流的房子，靠正現金流不斷滾動，那麼最終可以做得規模比較大。我在美國這麼多年看到的大地主多半是這類的。

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在比較昂貴的大城市尋找正現金流的房子是不可能的，只有在動態過程中，在房租和房價的變化過程中，實現正現金流。

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房產投資的全部秘密就是金融杠杆，借雞生蛋，以租養房。如果做不到較高的金融杠杆，地產長期回報肯定不如股票好。

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可以利用宏觀大氣候來實現正現金流： 1）利率下滑，Interest payment（利息支出）下降。（我朋友的例子）2）經濟好轉，通貨膨脹，租金上調。（谷米的建議）未來幾年很有可能。

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也可以利用具體地區、房子的小氣候來實現現金流。1）Upgrade（翻修）。比如小小石頭的第一桶金，買個破房子，upgrade後，漲租金。2）Duplex是個好辦法。比如我這位朋友和東門慶 shnn88買的不是 duplex，可策略相同。3）Interest only mortgage（只付利息的按揭）。這個辦法灣區很流行。4）加大首付，改變功能，變度假房 miat42的建議。5）Play with rent control（玩租控屋）。

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房地產投資和股票投資一個顯著不同的地方就是房地產市場可以 timing（踩准市場機會），

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股票是無法 timing的。

第十一章　普通家庭十年一千萬投資理財計畫

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不過，過了這麼多年現在回首，當時這篇文章大面上的預測沒有錯。最重要的是這篇文章給自己樹立了一個燈塔，一個目標，讓自己可以去追尋。我當時也知道不可能對未來的每一個細節都能計畫的那麼周全。人生的關鍵是有目標，就像唐僧取經一樣，知道往西走就好了。再弱小，再遙不可及的事情，有了目標都一點點會變成現實。

第十三章　從100到1000萬（一）搶房

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你可以看到當無數政客在上臺演講的時候，他們從來都是沒有底線拍老百姓的馬屁。老百姓怎麼可能沒有錯誤呢？老百姓經常性地顯示出烏合之眾的很多特質。只是因為你手裡多一張選票，難道你就真的變成上帝永遠正確了嗎？

第十四章　啃老是可恥的

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如果房價漲到了三倍，誰能買得起這些新增面積呢？其實很簡單，因為貸款的原因，擁有房子的人，把自己的房子賣了，加大貸款額度就買得起。這樣的例子在中國到處可見。就是所謂的改善型需求。原來住 50平米的房子，賣了變成首付買 100平米的房子。只要房價是持續上漲的，那麼從數學上看這個遊戲就可以一直玩下去。

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誰買得起？已經在那裡有房子的人，再貴也買得起！

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在微觀層面上，最簡單的辦法是跟著一個城市基礎設施的建設。你可以靠近軌道交通，可以靠近重要的產業園。而這些都是規劃上畫得清清楚楚的。當然規劃和現實還有一些差距。但無論如何你需要做的是買在那些有變化的地方。不要在沒有任何變化的老城區裡打轉，在那些地方轉是沒有希望的，只有變化才能夠產生機會。

第十五章　從100到1000萬（二）抄底！抄底！

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我的指數房要是當年沒有在最高點把它

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大眾媒體很少有前瞻性思維。我這麼多年對大眾媒體的總體觀察就是，媒體的反應總體是滯後的。

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當我們做一個投資決策的時候，首先要想到的就是我這個資訊從哪裡來的？我是不是這個資訊的最後一批知道者。是否我身後還有比我更晚知道這件事情的。如果沒有，那可能要深思熟慮了。

第十六章　在美國做房東

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用錢生錢，讓自己的房產投資變成一個賺錢的列車滾滾向前，會有三種情況：第一種情況就是在房價比較便宜的地區。比如中西部地區的房子，的的確確會給你帶來正現金流的收入，然後你用這些收入投資購房，又可以讓你買更多的房子。第二種情況，就是我的情況。對於我所在的灣區，即使我抄到了世紀大底，靠租金收入去買下一個房子也是不可能的。隨著房產漲價，我每個月有了幾千美元的正現金流。這個時候，需要通過不斷重新抵押貸款( refinance)，套現現金（ cash out）出來投資買房。當然每次買入新的房子，你的現金流又會變成持平或者輕微變負。這不要緊，你的任務是滾動出更多的房子，而不是收取租金。第三種情況，就是我在中國碰到的情況。現金流永遠是負的。但是房價還在上漲，又不能重新抵押貸款。你就只能通過不斷的買賣，來實現擴張。無論上面哪種情況，核心的一點其實都是保持自己的杠杆率。杠杆是房地產

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投資的靈魂，沒了這個靈魂就失去了前進的動力。

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只有傻瓜才用工資把自己的房貸付掉，聰明的人應該是把自己工資省下來的錢去投資，然後用掙來的錢把自己的房貸付掉。

附錄：歷年投資總結

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3）不能傲慢。傲慢和偏見害死人。當然，每個深陷其中的人是不知道自己帶著傲慢和偏見的。這點我也很困惑，時時照鏡子問自己，是否自己也帶著傲慢和偏見看投資。投資房地產最常見的傲慢和偏見就是對地段的態度。漲幅最大的永遠是城市的邊緣非核心地段。是 Future Location,不是 Location。

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4）利用現有資源，做可重複的事。

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投資也是一樣，找到一個自己可以複製的模式很重要。

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所以房地產投資賺錢的道理特別簡單，就是不漲不買，一漲立刻買。你只需要比其他人速度快幾個月就可以了。當市場前景不明朗的時候，比如現在的灣區和中國，持幣觀望就可以了。

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送上我體會的房地產投資四原則： 1）“ Future Location, Future Location, Future Location” 2）不漲不買 3）正現金流 4）保持 leverage

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一個是 2000-2010的中國京滬房地產。一個是 2010以後的灣區房地產。一個是 2016-2018年的加密貨幣。另外加上 401K在過去 11年持續的增長，所以最終獲得了一個不錯的積累。