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现在不买投资房-房地产的系统风险和个别风险(2007-03-30 15:34:09)

 

房地产的系统风险和个别风险

炒股票的人都知道，各股的个别风险 (Unique risk) 是可以避免的，如果你买一篮子股票，你可以最终将个体风险降到零。

但是，系统风险（systematic risk) 是无法规避的， 如果大盘在下滑，你选的股票再好也没用。最多可以做到持平，大幅上扬是不可能的。

你也许会问，我的公司业绩非常好，跟大盘有什么关系？ 为什么会受大盘的影响？

举个例子，烟草公司的股票，实在是和经济的好坏没关系。 总有人要抽烟，经济好坏对业绩没有任何影响。

可不幸得事， 烟草公司的股票同样随大盘一样波动。

为什么？ 人气！人气决定了短期的波动，长期价值受经营的好坏影响。 短期有多短？没人知道。 三五年很正常。

回到房地产

人们常说， Real Estate is local. 但是，我的观察是，地产受全国的气氛影响很大，各别地区有Variance. 但和全国市场的co-varaince更大， 看看过去的数据就会明白。

弯曲房价如同全国房事中的个股， 好学区的是绩优股。 可当大盘下滑， 地产上的人气渐渐散去的时候， 倾巢之下，安有完卵？

弯曲的差学区的房价已经开始下滑，好学区仍然坚挺，今年还会上扬，但他们如汪洋大海的孤舟一样，上扬是无法持久地， 也是有限的。 人气也会渐渐散去。 好学区的房价要有差学区赚了钱的人来支持。

东门庆的房子没有什么问题，因为有租金的保证，最棒的学区，何况是自住房。 房价不涨， 租金也会涨。

靠升值的投资客要三思呀。