引用于
贝版博客 在 30 8 月, 2020, 1:46 下午
房子这么贵，谁买得起？(2016-07-30 10:32:24)
每次房价暴涨之后，这句话是我最经常听的一句问话。这句话的潜台词就是，我都买不起，谁能买得起的呢？典型的以己度人的心态，把自己观察到的世界，熟悉的圈子推广到整个市场上去。这样的心态去决定是否投资房地产其实很不正确的。
印象最深的一次是2000年的时候，一个在美国的50多岁的上海人和我聊起上海的房价。当时人民广场的一个楼盘是5000元一平米。他虽然在美国年薪10万美元。但是他在国人认识的亲戚朋友的收入都不高，他的很多朋友当时正好赶上国企下岗。所以他认为上海房价贵的离谱，和我说，5000元一平米，谁买得起？ 后面的故事我就不多说了。 他看到了他那个年龄段50后人的收入，没有看到当时60后，70后的快速增长的收入。
同样的故事还在不断上演。今天依旧有人质疑北京上海的房价、曼哈顿旧金山的房价谁买得起。 所以我们有必要仔细分析一下到底谁买得起这个事情。
我们先看全球都存着这谁买得起这个问题，如果你熟悉全球市场，知道汉城，孟买的房价。你会更加惊叹，到底是谁买得起。
我们先看第一种情况。就是如果一个市场没有什么新增面积。100%都是既有面积换手。那么是否存着谁买得起的问题。
显然，无论价格多么贵，哪怕是1亿美元一平米，都不存在谁买得起的问题。 因为只是拥有建筑的人互相换手，换手价格是无论多贵这个市场都是可能成立的。 和当地人收入完全没有关系。 收入和租金有关系。 但是如果只是考虑房子的投资属性，从数学上讲，什么价格都是合理的。 就像黄金和艺术品一样，任何价格都是可能存在的。是否合理那是另外一回事。 这样的市场典型例子就是孟买。 孟买不但是中产阶级买不起房子，就是一般的企业老板也买不起。只有已经有房子的持有人买得起。曼哈顿基本也是这个情况。
那么我们再看另外一种情况，就是市场不是完全封闭的。每年有5%的新增面积。
数学上讲，还是任何一个价格都是可能存在的。 你会问，如果房间涨到了三倍，谁能买得起这些新增面积呢？ 其实很简单，因为贷款的原因，既有建筑的拥有者，把自己的房子卖了，加大贷款额度就买得起。 这样的例子在中国到处可见。就是所谓的改善型需求。原来住50平米的房子，卖了变成首付买100平米的房子。只要房价是持续上涨的，那么从数学上看这个游戏就可以一直玩下去。
第三种情况，就是一个全新的新城。从零开始，一夜之间供应了100%的面积。
这种情况，就需要真金白银的100%的用新钱来购买房子。的确会出现买不起的现象。无论房价多么低，都会发生买不起。 典型例子就国内的各种新城和鬼城。 鬼城的价格很低，很多价格甚至不足4000元每平米。但是大家还是买不起。如果你贪便宜投资进去，还是会亏得一塌糊涂。
谁买的起这个问题还有一个陷阱就是错误估计大的宏观数据。一般大家对宏观经济数据喜欢用多、少这些定性词汇。对定量数据没有概念。 我举一个例子，大家都吵吵上海北京的房价高的离谱吓人。 可是你们有没有算过，2015年上海城乡储蓄存款余额已经过了10万亿人民币大关。北京差不多也是这个数量级。两个城市每年的新增住宅面积是2000万平米左右的样子。你们自己可以算算3-5万一平米的房价到底合理不合理。到底老百姓是买得起还是买不起。
结论，一个地区房子房价贵与低，合理还是不合理，不能只看房价和收入，要看这个城市住宅市场的构成，是否有大量的新增面积，是否待在这里的人都不愿意走。如果没人愿意走，凭啥你就可以轻轻松松进去呢？要用数学思考。 尤其不能只看自己熟悉的圈子的人的收入。因为你的圈子可能很穷，也可能太富。
谁买的起？已经在那里有房子的人再贵也买得起！
附：（10万亿/2000万）=50万。
附二：买得起不等于会涨价。买得起也会跌价。买得起是涨价必要条件，但是不是充分条件。请读者保持逻辑清醒。
附三：上海城乡储蓄余额2015年突破10万亿大关! 其中居民储蓄占25%左右。
http://cs.house.sina.com.cn/news/2016-05-08/13516134952522244483367.shtml
http://finance.sina.com.cn/money/bank/bank_hydt/2016-01-15/doc-ifxnqrkc6481050.shtml
http://www.tjcn.org/plus/view.php?aid=32640&pageno=4
房子这么贵，谁买得起？(2016-07-30 10:32:24)
每次房价暴涨之后，这句话是我最经常听的一句问话。这句话的潜台词就是，我都买不起，谁能买得起的呢？典型的以己度人的心态，把自己观察到的世界，熟悉的圈子推广到整个市场上去。这样的心态去决定是否投资房地产其实很不正确的。
印象最深的一次是2000年的时候，一个在美国的50多岁的上海人和我聊起上海的房价。当时人民广场的一个楼盘是5000元一平米。他虽然在美国年薪10万美元。但是他在国人认识的亲戚朋友的收入都不高，他的很多朋友当时正好赶上国企下岗。所以他认为上海房价贵的离谱，和我说，5000元一平米，谁买得起？ 后面的故事我就不多说了。 他看到了他那个年龄段50后人的收入，没有看到当时60后，70后的快速增长的收入。
同样的故事还在不断上演。今天依旧有人质疑北京上海的房价、曼哈顿旧金山的房价谁买得起。 所以我们有必要仔细分析一下到底谁买得起这个事情。
我们先看全球都存着这谁买得起这个问题，如果你熟悉全球市场，知道汉城，孟买的房价。你会更加惊叹，到底是谁买得起。
我们先看第一种情况。就是如果一个市场没有什么新增面积。100%都是既有面积换手。那么是否存着谁买得起的问题。
显然，无论价格多么贵，哪怕是1亿美元一平米，都不存在谁买得起的问题。 因为只是拥有建筑的人互相换手，换手价格是无论多贵这个市场都是可能成立的。 和当地人收入完全没有关系。 收入和租金有关系。 但是如果只是考虑房子的投资属性，从数学上讲，什么价格都是合理的。 就像黄金和艺术品一样，任何价格都是可能存在的。是否合理那是另外一回事。 这样的市场典型例子就是孟买。 孟买不但是中产阶级买不起房子，就是一般的企业老板也买不起。只有已经有房子的持有人买得起。曼哈顿基本也是这个情况。
那么我们再看另外一种情况，就是市场不是完全封闭的。每年有5%的新增面积。
数学上讲，还是任何一个价格都是可能存在的。 你会问，如果房间涨到了三倍，谁能买得起这些新增面积呢？ 其实很简单，因为贷款的原因，既有建筑的拥有者，把自己的房子卖了，加大贷款额度就买得起。 这样的例子在中国到处可见。就是所谓的改善型需求。原来住50平米的房子，卖了变成首付买100平米的房子。只要房价是持续上涨的，那么从数学上看这个游戏就可以一直玩下去。
第三种情况，就是一个全新的新城。从零开始，一夜之间供应了100%的面积。
这种情况，就需要真金白银的100%的用新钱来购买房子。的确会出现买不起的现象。无论房价多么低，都会发生买不起。 典型例子就国内的各种新城和鬼城。 鬼城的价格很低，很多价格甚至不足4000元每平米。但是大家还是买不起。如果你贪便宜投资进去，还是会亏得一塌糊涂。
谁买的起这个问题还有一个陷阱就是错误估计大的宏观数据。一般大家对宏观经济数据喜欢用多、少这些定性词汇。对定量数据没有概念。 我举一个例子，大家都吵吵上海北京的房价高的离谱吓人。 可是你们有没有算过，2015年上海城乡储蓄存款余额已经过了10万亿人民币大关。北京差不多也是这个数量级。两个城市每年的新增住宅面积是2000万平米左右的样子。你们自己可以算算3-5万一平米的房价到底合理不合理。到底老百姓是买得起还是买不起。
结论，一个地区房子房价贵与低，合理还是不合理，不能只看房价和收入，要看这个城市住宅市场的构成，是否有大量的新增面积，是否待在这里的人都不愿意走。如果没人愿意走，凭啥你就可以轻轻松松进去呢？要用数学思考。 尤其不能只看自己熟悉的圈子的人的收入。因为你的圈子可能很穷，也可能太富。
谁买的起？已经在那里有房子的人再贵也买得起！
附：（10万亿/2000万）=50万。
附二：买得起不等于会涨价。买得起也会跌价。买得起是涨价必要条件，但是不是充分条件。请读者保持逻辑清醒。
附三：上海城乡储蓄余额2015年突破10万亿大关! 其中居民储蓄占25%左右。
http://cs.house.sina.com.cn/news/2016-05-08/13516134952522244483367.shtml
http://finance.sina.com.cn/money/bank/bank_hydt/2016-01-15/doc-ifxnqrkc6481050.shtml
http://www.tjcn.org/plus/view.php?aid=32640&pageno=4
