引用于 面包树 在 16 7 月, 2020, 5:20 下午

以湾区的房子为例，过去30年，年增值率平均是4.5%。下面的例子，我们以3.5%做为保守的年增值率，房子买入价格90万。

房子每5年增加23万净资产（还15000贷款*5+增值3.5%*房价*5）。5年之后，房子的annual return越来越低，因为杠杆降低，房子里的钱太多。

• 如果不cash out，refi降低贷款额度，每年现金流增加1万。
• 如果cash out 20万，每月还贷成本850，一年1万成本。但是20万投资下一个房产，20%的return，一年赚4万。除去1万的成本，净赚3万。

所以理论上每5-7年应该cash out refi， buy a new house。但如果房租不涨，cash out 会使贷款增加，现金流更加负。所以结论是，在保证100-200的每月正现金流的情况下，cash out refi 出所有的钱进行下一个投资。

如何在5-7年内凑够20万，又不需要把现金流变得更负？

• 如果买的时候利率高，可以做refi，降低利率，达到增加现金流的目的，这样就可以多贷款出来。
• 增加房租，standard每年房租增长3%。5年内增长只要增长400/月的房租，就可以多贷款10万出来。
• 还贷款数额，每年1万5，7年10万。
• 以上2个10万加起来就是20万。

Rule : 0 - 5 - 400 - 20

最差的情况，买房子的时候，现金流目标在0以上。5年的时间，现金流增加400，cash out refi 20万进行下一轮投资。