引用于 Miss房 在 9 8 月, 2020, 3:10 下午

在美国，卖掉自己所持房产需要缴纳一笔数额不小的资产所得税，大概为买价与卖价之间的差额的10%-40%。为了避免在卖掉投资型房产后要缴纳的资本利得税，如果卖家是为置换，那么就可以运用“1031Exchange”，即在卖掉旧房的180天内，购买同类房产，从而避免掉缴纳资本利得税。（资本利得税即对资本利得所征的税，在这里主要是指卖房所得收润征收的税。）

一、什么是1031Exchange？

1031条款(1031 Exchange)，也称作“1031财产对换”或“同类财产交易”，是从美国国家税务法第1031条第一款第一项中的规定而得名。在法律条文的定义下，此类交换意味着“ 如果交换的房产是用于商业性使用或投资，并且用于交换类似的资产，那么交换过程中的资产利益得失不予承认，即不用缴纳其过程中产生的资产利得税。”换言之，只要卖家在出售原有房产后购买价值更高或等值的房产，并且用于投资，就可以使用这一法条。

类似资产：指的是得用房地产来交换，而不能用流通的股票或其他金融产品，或者非房地产的个人财产。所以如果你用卖出的房地产的钱去买任何的房地产，卖的是居住用可以买商业用，卖出商业用买进居住用，都是相类似。而且只要是同一名义拥有，也可以同时卖出多个房地产，再去买单一的房地产。只要是房地产，只要是相同名义拥有，卖多个多种房地产后去买单一单种的房地产是符合相类似的规定的。

二、如何使用“1031Exchange”避税？

1. 使用1031延税要及早准备找有相关经验的地产经纪协助处理整个换房事宜，把握好时间点，在卖房前期就事先规划好各个环节。

2. 卖掉旧房的钱放到哪里？用于1031延税部分的资金一定要存放到1031延税的房产交易中心，用于购买新房，不能放入自己的账户。

3. 新房必须位于美国境内，且购买新房的价格一定要等于或大于旧房的价钱，任何有余留的部分都要缴税。

三、“1031Exchange”两个时间限制

1.卖家应在旧房产过户之日后的45天内向符合资质的中介机构提供其有意向购买的房产清单（此清单被称为“45天清单”。清单上通常会列出多套房产，使买家可在交易失败时购买其他备选房产），后面卖家只能购买清单内的房屋，不得更换。

2.条款规定，卖掉旧房的180天内必须过户，否则1031延税失效。请注意，这里的180天不是半年，不是6个月，而是整整180天。即使第180天是周六周日或美国的法定假日，该期限也绝无延期之可能。上述的45天期限也如此。

四、外国卖家同样适用该条款

美国政府规定外国卖家同样适用11031 Exchange条款。

但美国另一个法律条款：FIRPTA（外国人投资房地产税收法）要求外国外国卖家必须从成交额中预就15％的所得税，上交给联邦税务局。

针对这个条款，卖家可先提交预扣税，然后在第二个报税年度申报退税即可。

1031 Exchange还有些例外的情况，比如价值30万美元下的住宅不必预扣等，如有需要，详细情况可进一步咨询专业人员。