天津苏州房价不稳定，接下来会怎样
先来看下国内周三的这条热搜：
首先明确一下，这个数据是靠谱的，天津房价差不多从2017年就一直在缓跌过程，只不过今年的表现要更突出。
其次不知道大家看到这则消息，是什么感受？
无房的朋友可能会觉得，哇，跌的好啊，再多跌点我好上车。
有房人可能会嘀咕，介是嘛情况，天津房子不行了嘛？
不过，最先坐不住的反而是天津住建委，11号一早就在官网首页发布了一则通告：我们没跌，现在量价都倍儿稳～
图片来源：天津住建委官网
天津这则消息，让我想到了另外一个刚刚走入下行通道的，苏州。
苏州这一波调控决心的确很强，但反向导致的结果是，限售锁住了二手房流动性，而且二手价格也被限价新房打压的毫无脾气，最终的结果就是二手量价齐跌。
好，了解完现象我们今天就来聊聊，如果天津苏州的房价持续这样跌下去，会发生什么样连锁反应？
城市的房子还能不能买？什么时机买？
01
首先，房价无论是下跌还是上涨，都会间接影响成交量。
所以我们来想想，这种下跌趋势下，成交量到底会涨还是跌？
有些朋友可能会说，房价跌了，我和隔壁的老王都买得起更好的房子了，所以跌了之后应该很多人去看房，成交量会上涨。
但现实逻辑却是恰恰相反的，房地产最神奇的就是，价格上涨或下跌并不会直接带动成交量的波动，最受影响的其实是买房人对于未来预期的判断。
仔细想想很容易理解，即便是自住买房，大家也是在买预期，没有人会希望上个月刚买的房子，下个月还会持续下跌。
所以市场越热、房价越涨的时候，买房人越是会匆忙入场，这个逻辑不是没有道理的。
各位也从来不会在中介销售的朋友圈看到这样的动态：房价连着跌几个月了，大家快来买啊。
所以房价在持续下跌的趋势下，大家一定是焦虑并且观望的。
买房人焦虑的是还会跌多久，我能不能抄到底。而对于卖房人来说，就是我能不能在下跌通道中，一边安慰自己一边扛住月供带来的压力。
那买房的需求一直都在怎么办？
买新房限价房。
但一个直观的问题就是，行情不好，新房成交量跟不上供应量。
图片来源：易居
大家可以看到，凭借着限价的诱惑力，以及开发商在新房上可以讲的很多很多故事，其实新房成交不算凄惨，即使回不到高峰期，但也是上下稳定波动的。
最惨的是二手房。
市场变冷的情况下，仅有的需求被限价一手房给吸走了，凭借着售楼处的豪华和样板间的装修，以及地段上能够讲的规划故事，还可以吸引到一些刚需购买力。
但二手房是纯正市场化的，刚开始业主还可以抱团不降价，但每个人的情况不同，多少会出现业主为了解决个人资金紧张的问题，而选择低价抛售的房子，就是所谓的砸盘现象。
而砸盘多了，就会让市场出现一个现象，雪上加霜。
02
这样的连锁反应会不会影响开发商做项目做产品力的信心？
一定会。
当地产人自己对市场对城市丧失信心后，会采取一个非常消极的态度来面对项目：
拿不拿地的研判另说，但存量项目如果是限价盘，可能不缺客户不愁去化，但如果不是限价盘，就会非常难受。
但无论是不是限价盘，心态一定会是，早点卖完早点结束。
这种心态对于产品力的打磨一定会受到影响的，如果城市对于项目进度、质量管控的严格还好说，但如果城市对于开发商的监管条件不严，可能在没拿到证之前都会有项目选择开工，没拿到预售都会让买房人验资。
这种现象在三四五线城市并不少见。道理很简单，违规的成本不高，不痛不痒的罚点钱，远远比不上项目的进度重要。
赶进度、赶去化、没有心思做产品力，这个心态对于房地产开发是非常恐怖的。
当然，有的朋友可能会说，之前市场火热的时候，开发商的产品力也不咋样啊。
但各位明确一个问题，有利可图和无利可图，最后交出来的东西，一定是不一样的。
比如说，有些城市出现的无证售房、捆绑装修包、擅改规划……
当然还有朋友会质疑，售价比地价高这么多，开发商怎么会没有利润。
比如说一块地，开发商拿地价是1万，房子售价是2万，剩下的1万就是纯利润吗？
没这么简单。
拿地开发后，ZF还会收营业税、营业附加、预征所得、土地增值、个人所得等等各种合计15%的税收比例。
在开发过程中，还要承担契税、营销费用、土建成本、保障、精装修等各种开支，很多时候静淡行情，开发商也要承担亏损风险的。
限价就是在压缩这个利润。
行情不景气，但开发商和员工要吃饭，最后导致的结果就是大家这两年经常可以看到的WQ现象。
所以地产靠天吃饭，不是没有道理的。
03
那对于城市来说，会发生什么连锁反应呢？
就像天津出面澄清市场没有冷一样，对于城市来说，楼市过热不好，过冷也不好。
因为房价下跌和行情的下行，一定会反向影响土地市场的出让下滑。
一边是城市的发展建设，一边是城市财政的亏空，那怎么解决土地市场的凉态？热度下滑的情况下，只能加大供应。
比如2016-2019年苏州的土地供应都在6000亩上下，今年大幅增长到8400亩。
天津也比较明显，行情热度下滑，开发商的拿地热情就会被打压，因为要计算后续的去化能力，拿多可能就是在犯错。
但这个时候，土地的供应量反而却是持续充足的。
因为地方的土地收入减少，当前的环境不可能放开调控，以量换价是一个不得已而为之的办法。
当然，这样的情况我们也要面对另一个问题，开发商参与城市建设的动力会急速下滑。
什么意思？其实一个城市的发展，我们看到的是开发商一直在卖房子，但是其实房企在大量的参与城市建设环节，比如说商业配套的建设，比如说保障房的代建，甚至比如说大量的教育配套甚至市政道路都是开发商参与建设的。
如果开发商在商品房市场的欲望降低，那么参与市政建设的欲望也会降低，那么这将极大的增加地方的工作压力，一个城市的发展就会受到影响。
所以说，哪怕房价在稳定下跌，哪怕控制住了银行的坏账，哪怕市场上的舆论声音都相对还好，对于政策颁布者，本质上也没有动力强行的推动这个政策长时间的存在。
所以指望楼市会被长期按住且下滑，是不现实的。
04
那对于买房人来说，这个时候应该怎么做选择？
像上海今年楼市回暖一样，并不是一下就直冲上来，而是前期已经经历了三年的横盘期。
当ZF觉得调控起效的时候，会稍微放宽限价，限价放宽就会带动一手房热度，一手房热度持续带动土拍热，最后就会传导到二手房。
这也是一个连锁反应。
所以对于苏州来说，短期的回撤可能是刚需的买入机会，但依旧存在调控的下行空间。
因为时间刚刚过了一年，未来1-2年可能依旧会出现波动，买房人很难抓到什么时候才是筑底阶段。
而天津的调控经历了将近3年，如果未来的供应量收紧一些，政策放松一些，买房人就可以看到曙光了。
我们再明确一个问题，即使是有政策调控和危机风险的存在，楼市短期会回落，但长周期去看，无论是城市化还是通胀，房产还是会曲线向上的。
就像我们以前吃5块一碗的面觉得不便宜，现在吃15一碗的面也能接受。
很多时候，我们会被眼前的局势框住未来的想象力。
楼市一定会出现一松一紧的，而对买房人来说，一定要踩准周期的节奏。
怎么踩准？关心政策和行情的变化。
第一个要关心的是直接作用于房地产市场的政策，比如税费的改变，限购政策的改变，首付成数的改变等等，这时也要看政策的力度和所在的城市。
第二种是国家金融政策，比如说降息、LPR的降低等等都是全国性的政策。发布之后我们要密切关注本地市场的市场变化。
除此之外，还要关注其他的一些宏观经济的数据，包括cpi的涨幅和gdp的走势。
当大家关注到数据、政策以及市场量价齐升共振的时候，这个时候就可以第一时间去买入了。
说起来很宏观对不对？以前我也不懂，但为了买房，你不得不懂。
简单点就是把握好时机，不要过早买入，宁愿牺牲浮盈和收益也要来换取确定性。
05
楼市不会是独立市场，任何的风吹草动，都会带来一系列的蝴蝶效应。
所以跌的时候，我们不要幸灾乐祸；涨的时候，也不能怨天尤人。
当然，也不能鼓吹。
现在调控的稳和决心，都是在给我们上车的机会。
因为个体除了把握时机，根本没有左右楼市的机会。
