国内：一线城市2021房价预测
转载自| 公众号“樱桃大房子”。我先简要回顾一下2020年的预测是否准确。
去年一线城市的预判我分了四篇写，北上广深都是单独写的。
有的人可能没有看过我以前的预判文章，说我马后炮。
你们可以再回顾一下这四篇文章的内容，总结一句话就是，让大家赶快上车。
其实去年的信号已经很明显了，深圳广州救市，就是号召大家买房的信号。
北京上海调整了三年，第四年也是抄底的好时机。
我觉得唯一预测不准的，就是深圳上海2020年的房价上涨幅度超出了我的预期。
房价上涨和下跌的幅度，谁也没办法预测，因为计算不出来，谁要信口开河预测那也是瞎蒙的。
但这并不影响你买卖房子，如果你能即时听我的建议上车，可以节省很多首付款，少奋斗好几年。
我自己在2019年底买的房子还花了好几十万茶水费，今年跟别人去合伙打新，也都是被逼无奈，总之看准了就要果断下手，我最近正找人帮我在北京选房。
好了，今天重点说2021年的趋势。
北京
既然上海广州深圳都已经大涨了，我就先说还没涨的北京吧。
我今天看了贝壳的研究报告，说2020年的北京楼市仍然以降价为主，房源成交周期130天，同比还拉长了28天，市场成交节奏依然很慢。
他们认为2021年北京会继续保持平稳，大涨可能性极低，因为货币政策逐步回归常态，房地产金融降杠杆逐步深化，所以不看好2021年的北京楼市。
坦白说，虽然贝壳很专业，但这和我的观点截然相反，我坚持北京年后就要迎来大涨。
北京我已经警醒大家多次了，赶快在农历过年前买房，而且只剩下最后一个月上车机会了，2021年北京房价上涨不可避免。
货币政策回归常态和房地产金融降杠杆是大势，这是宏观层面，但买房必须具体分析城市的微观层面，否则就是纸上谈兵，会吃大亏。
很多人疑虑重重，不相信我的判断，认为深圳广州上海能上涨都是因为调控放松，或者人才放松，上涨有特殊原因，而北京调控很严，落户门槛高，外地投资资金进不来，没有新增需求，房价很难上涨。
我只能说你们根本就没有去一线了解市场，据我所知，深圳上海的投资资金这两个月早就杀向北京抄底了，不要傻傻的问我名额怎么解决的，他们自有办法，我也不方便公开说。
一是投资资金在搅动市场；二是压抑了四年的刚需和改善型需求，足够支撑北京市场反弹。
要知道北京是全国最有钱的城市，所以北京根本就不需要放松调控，作为一线城市中最后的洼地，必将被填平。
我为什么说2021北京房价会涨，从基本面上还有三点原因，我再说一遍：
1、量在价先，成交量已有先行反弹迹象；
二手房成交量12月超过2万套，全年达到16.88万套，为近4年来新高，虽然比2016年大牛市还差10万套，但需求已经压抑四年，爆发在即，2021年绝对是北京成交的大年，到时候量价齐升不可避免。
（北京二手房成交数据，图片来自大伟看楼市）
北京2020年新房成交也有4.9万套，为近 5年来新高。
（图片来自大伟看楼市）
目前我听北京的人说，价格已经在温和反弹了，特别是海淀区已明显上涨，实际上我12月初去北京调研时，有些大平层的价格已经小幅上涨了5-10%。
我们合作的管家公司最近越来越难找到好房子了，好房源放一套卖一套，很多业主也在惜售，等着年后涨价。
下面截图是北京粉丝发给我的，可以看到我观点的多空转变，以及市场的变化, 我看空还是看多都是根据形势来的，前几年看空的时候，形势一片大好，但是事实上北京后来就不景气了。
2021年开春后，北京学区房一定会跳涨，以前有钱人还可以去国外上学，现在因为疫情以及中美之争，国外这条路也受阻了，只能在国内上学。
还有改善型需求的次新房，品质房，2021跳涨的现象也会出现，因为需求压抑了四年。
2、限竞房库存接近尾声；
过去四年，北京房价下跌的一个很大原因，是因为有便宜的限竞房存在，倒逼商品房二手房降价。
从过去四年来，北京土地供给结构图就能明显看出，前面三年主要是限竞房土地为主。
但限竞房很快接近尾声了。2020年限竞房土地明显减少，而不限价的商品房用地明显增多。那到2021年，市场上供给的自然是以不限价的商品房为主。
据中原地产数据，北京限竞房已累计入市9.1万套，已经网签5.4万套，可售库存也从去年底的3.3万套跌下2.3万套。
2.3万套，如果市场回暖，不足半年就能卖完。
3、地价在上涨。
看住宅类土地，在2020年平均楼面价达到了3.2万元，相比前面三年，地价明显上涨了六七千一平米，甚至比2016年的高点都高了，创造了历史新高。
虽然不是完全不限价，会有窗口指导，但是跟过去的限价房还是不一样，不出意外，地价上涨会带动2021年房价上涨。
以上三点原因判断，再加上深圳，广州上海都大涨了，只剩下北京是洼地，资金轮动，北京2021年必将迎来上涨。
不要问我北京具体能涨多少，可以参考一下上海的真实涨幅，很多超过20-40%以上，学区房甚至超过50%，赚到了明年记得请我吃饭。
上海
上海2020年上半年市场还处在平稳期，下半年就开启了上涨之路，11月份迎来了跳涨，市场情绪火热，尤其以浦东、青浦、闵行、黄埔为先锋。有些双学区热门板块如碧云、华泾、联洋已经上涨30%以上。临港新城、张江、世博滨江这些都超过了20%。
现在上海已经没有所谓的区域分化了，除了金山和奉贤，进入了全面普涨阶段。
上海的朋友给我发来了一个图，因为上海2020年学区房改革，初中民办学校采取摇号入学，家长更愿选择上稳定的公办初中，因此过去被低估的公办初中价值得到重估，双学区房涨的非常猛，2020年一年里最高的涨了百分之六七十。
而过去高估的单一小学学区房反而跌了，或者说涨幅远跟不上大势。
下面这张图显示，过去一年上海涨幅最高的小区，也是学区房。所以想要升值回报率高，毫无疑问，就买学区房。
大家关心的是，2021年，上海房价还会涨多少？
我敢肯定的告诉你们，上海此轮反弹没有涨完！
2021年开春后，上海房价还会惯性上冲！好的学区房+次新品质房还会继续上涨。
有粉丝10月份看我文章本来打算卖房的没卖了，你晚几个月卖至少多赚上百万。这些重点城市我每年都会写几篇的，大家要连贯的看。
原因主要是库存告急。
因为过去两年上海土地供给量不多，导致2020年上海明显出现供不应求的局面，新房库存持续走低。
当前上海新房库存为771.2万平方米，但去化周期还不到9个月，所有倒挂的新盘都是一房难求。
二手房就更少了，特别是最近两个月下降速度明显。
截至目前，上海现存二手房库存为4万套，按照当前平均一个月2.8万套左右的去化速度，库存周期下降到短短的45天。
因为势头太好，上海业主胃口大开，还在联合涨价，捂盘惜售。
但3月份是政策窗口期，如果小阳春行情太火爆，两会释放调控信号，上海的调控可能会提前。
预计上海在2021年下半年会慢慢走向平稳。
第一，因为房住不炒的大方向不变，楼市太热必然会导致调控出台，上海很可能会在大热后采取一些调控措施来稳定市场。
第二，上海2020年增加了土地供给量，面积将近900万平米，同比上涨65%，这会在2021下半年慢慢入市，新盘会逐渐增加，2021年上海也会增加土地供给量。
但也要看到，这些项目主要是在外围，市中心比较少，核心地段新房还是会一房难求，区域分化依然会很明显。
第三，2020年是上海成交的大年，2021年成交再次爆发，市场需求连续两年释放后，按道理也该熄火了。
广州
广州2019年底就开始救市了，当时我号召大家听政府信号入市绝对不会错，但估计很多人因为2020年疫情影响不敢下手，广州一直到五一之后行情才启动，之前几个月确实是抄底良机，后面就很火爆了。
一开始涨幅最多的是南沙、黄埔，后面轮到海珠区，最近天河东的一些网红小区也开始在报团跳涨了。
南沙很多楼盘都是深圳、东莞的投资客去买，我对此感受太深了，大概是七八月的时候，很多粉丝都咨询过我买南沙，我也发文章多次说过。
现在还有人来问我就迟了，南沙好位置灵山岛的新房全都清盘了，南沙地还很多，后面卖黄阁，横沥，万顷沙，不过位置不一样了。
广州2021年楼市会怎么走呢？
先说2021年农历年开春后，只要不调控，广州也会继续上攻，行情还没有走完。
重要节点就是两会，看政策导向，如果行情太火爆，政策压力大，那跟上海一样，调控可能提前。
除了调控的因素，影响2021年广州楼市的就是新房供给量。
分析这个之前，我要先啰嗦几句广州特殊的财政背景。
跟其他三个一线城市充足财政不同的是，广州太穷了，大部分财政要上缴给省和中央，留给自己的钱太少，所以非常依赖土地财政和房地产。
以2019年为例，上缴完后，上海财政收入是7165亿，北京有5817亿，深圳3773亿，广州财政总收入高达6336亿，但交完留下的仅有1697亿，比例还不到30%；而杭州的财政总收入才3650亿，留下来的就有1966亿，比例超过50%！
广州想要追赶其他三个一线城市干什么都要钱啊！只能多卖点地了！2020年广州土地出让收入高达2464亿。
面积呢？也是历史新高。商住用地592万平米（土地面积），总建筑面积2119万平米。是2016年的3倍！
这是个什么水平呢？
2020年，广州的新房供给量是1568万平米。
2020年卖的地会陆续在2021年上市，地卖的多，上市的楼盘也会逐渐增加。
所以2021年的供给量可能比2020年多几百万平米，主要是集中在增城、黄埔、南沙、白云、天河区。而越秀和荔湾还是一如既往的稀土如金。
只有看清了土地供给量，你才能对楼市的后市有清晰的认识。
广州如此大方的卖地，本来直接目的是为了赚钱发展城市，但间接有利于稳定房价。
所以我预计广州房价2021年下半年也会慢慢走向平稳，四季度一些供给量大的片区，比如增城，很可能又要进入打折促销的季节了。
只能说，楼市的冷暖交替真的会很快。
深圳
深圳每次都是涨跌周期里的急先锋，领头羊。
因为这个城市的投资资金太敏锐了，金融市场极度发达，只要货币宽松，什么调控的漏洞都能给你钻出来。
深圳今年上半年猛涨，幅度很吓人，有些学区房直接翻倍，上涨50%的二手房我们都习以为常了，但统计数据反正也看不出来。
7月调控后二手房市场逐步稳定了，成交量明显下滑。
大家都知道二手房在高位没钱赚，也不想去接盘，都跑去打新，因此代持炒房就成了深圳楼市的奇葩新现象，这个让我始料未及。
调控刚出台时，因为至少三分之一的人失去了购房资格，我发文预测说未来两年深圳楼市会降价10-20%，但代持炒房这种骚操作出现后，刷新了我的认知，谁能想到什么调控都难不倒深圳人呢？
我是彻底服了！
所以我今天修正下我的判断，之前对深圳的分析逻辑不再重复！
第一，代持的人一般都是去打新，而且是打倒挂新盘，二手房很少会有人代持，所以我觉得未来两年的二手房市场成交还是会有影响，房子肯定没那么好卖，但不至于降价很多。
第二，因为有代持存在，原本没有资格的人还可以继续进入市场买房，导致刚需原本可以买倒挂盘的也买不到了，被迫去买二手房或者其他房源，等于变相的削弱了调控的威力，增加了市场需求。
第三，我查了一下2021年的潜在新盘供给量，很失望，这会直接影响到后市的价格。
深圳2020年有5.3万套新房上市，而过去几年都只有3万多套，供不应求，只要超过5万套，市场供需就能达到平衡，但2021年新房供给量明显又会少很多。
我数了一下，历来供给量最多的龙岗区，2020年就有46个新项目，而2021年龙岗可能只有23个新项目，少了一半供给量，所以听说龙岗开发商现在都不愁卖了。
宝安2021年是新盘最多的区了，有29个项目，但也比2020年少了4个。
短期决定深圳楼市的主要是货币松紧，深圳对货币政策特别特别敏感，只要货币宽松，市场就难跌太多。
长期决定深圳楼市走向的，始终是供需矛盾。
如果未来货币政策保持过去这几年的环境，供给量后续又跟不上的话，那2021年价格就很难跌多少，很大可能是高位横盘，成交量低迷，小跌一点点，但要涨也不太可能了。
今年下半年，深圳调控后，投资资金基本上只打新了，有些打不到新的干脆转战广州、上海、杭州、北京。
估计等过两年，深圳泡沫消化一下，他们还会再次杀回深圳。
因为深圳长期就是投资客的天堂。
