引用于
Hello 在 30 8 月, 2020, 10:46 上午
什么是Refinance 「重贷」？
Refinance 「重贷」的意思就是「拿新的贷款去偿还现有的贷款」。
新贷款也许有更低的利息，不但可以帮你改善自己的财务状况，也有可能改善自己的贷款能力。
为什么要 Refinance (重贷）？
在考虑要不要 Refinance 的时候最重要有两点因素考量：
一个是未来打算使用/居住这间贷款房的时间，一个是总体贷款金额和利率。如果短期之内不打算脱手，多付一两点房贷利率点数 (point) 也是很合理的（房贷利率点数当中，一点等于房贷金额的1%；通常多付点数能够降低贷款利率）；长远来看，多付的点数金额和降低的每月房贷金额可能可以打平；但如果短期就要脱手，那 Refinance 衍生的花费金额可能就不划算。
在美国，通常有贷款的屋主还贷几年后会重新审视自己房贷的借贷利率、剩余欠款和利息，并且考量当前市场状况和利息政策，来看看自己是否能透过 Refinance 得利；其中也有许多家庭会因为手上有现金需求（想买另一栋房、医疗开支、孩子上学等等）而选择将房子 Refinance 重贷套现，这个方法叫做房子抵押贷款(cash-out equity)。
尽管 refinance 有很多好处，但却不一定是一个好的财务管理选择，以下为6个不要 refinance 的理由：
1. Refinance 的利率仅比原来的利率低一个百分点
大家都知道申请 refinance 并不是免费的，需要再交一笔包含多种项目的过户费，在这样的情况下，如果 refinance 的利率仅比原来的低一个百分点，意味着你需要花上很长的时间才能抵消掉这笔额外的过户费。
小区发展资深贷款经理 Darrin English 在接受 Business Insider 采访时表示，值不值得 refinance 的准则之一就是看新锁定的利率是否比原来低1%，或者在2年半之内达到收支平衡点（break even）。
2. 转成更长期限的贷款
如果你原本的贷款还剩20年就能还完，在 refinance 之后改成30年的贷款，乍一看是一个不错的选择，因为每个月的月供减少了不少，但如果你打算在这套房子住很长的时间，那么是不划算的。
Darrin English 表示，延长原本的贷款期限意味着要花更多的钱在利息上，所以不建议这么做。如果一定要 refinance，可以考虑改成15年贷款，这样月供可能和原本的差不多，但是却可以早点还完贷款。
3. 从固定利率贷款转成浮动利率贷款（ARMs）
固定利率贷款代表着在整个贷款期限内，利率都是不变的。浮动利率贷款（ARMs）意味着，仅锁定前几年的利率，后几年的利率随市场情况进行调整。
一般来说，ARM 前几年的利率都比固定利率要低，这也是很多人想 refinance 改成 ARM 的原因，短期内（前5/7/10年）月供会减少不少。
但 Darrin English 非常不建议这么做，因为这是相当冒险的，毕竟根本不知道未来经济会怎么样，很可能几年之后，反而要花更多钱。
4. 投资股市
有的屋主 refinance 是为了套现到股市，也有的人想把月供省下的钱拿去投资股市，但 Darrin English 同样反对这么做。
Darrin English 表示，股市有太多不可预测性，而且投资股市不见得比投资房地产好，比如2006年，在布鲁克林黄金地段52.5万美元能买上一套 two-family home，现在这套房子就值200万美元了。
5. 把钱用在不必要的花销上
如果你想通过 cash-out refinance 的现金来合并债务、投资另一套比现有房子前景更好的房产，那么 refinance 是有意义的。但如果仅是打算手握现金，把钱花在一些琐碎的方面，那么是没有必要的。
6. 抵消新冠疫情承受的损失
如果你在新冠疫情中财务损失不小，那么你很可能会希望通过 refinance 来弥补掉一些损失，但这几乎是不可能的，因为如果你失去了收入来源，那么贷款方有很大的可能是不会批准你的申请的。
Darrin English 表示，如果你觉得你可能在将来会丢工作，那么提前 refinance 来节省开支是合理的，但是如果你在还没过户前就丢工作或被停薪留职了，那么由于你没有了稳定的收入，那么 refinance 的申请可能就不会批了，所以在 refinance 申请结束前，你得确保自己工作稳定。
倘若经过仔细计算以及比较之后，你发现申请 Refinance 对你来说确实是划算且省钱的，那也务必要多花点时间选择合适的贷方，可能会帮你在之后节约很多的费用。
整理了5家美国知名Refinance贷款公司给大家参考，希望和大家一起交流
链接：美国有哪些知名的 Refinance 贷款公司 | 会走路的钱论坛 |
什么是Refinance 「重贷」？
Refinance 「重贷」的意思就是「拿新的贷款去偿还现有的贷款」。
新贷款也许有更低的利息，不但可以帮你改善自己的财务状况，也有可能改善自己的贷款能力。
为什么要 Refinance (重贷）？
在考虑要不要 Refinance 的时候最重要有两点因素考量：
一个是未来打算使用/居住这间贷款房的时间，一个是总体贷款金额和利率。如果短期之内不打算脱手，多付一两点房贷利率点数 (point) 也是很合理的（房贷利率点数当中，一点等于房贷金额的1%；通常多付点数能够降低贷款利率）；长远来看，多付的点数金额和降低的每月房贷金额可能可以打平；但如果短期就要脱手，那 Refinance 衍生的花费金额可能就不划算。
在美国，通常有贷款的屋主还贷几年后会重新审视自己房贷的借贷利率、剩余欠款和利息，并且考量当前市场状况和利息政策，来看看自己是否能透过 Refinance 得利；其中也有许多家庭会因为手上有现金需求（想买另一栋房、医疗开支、孩子上学等等）而选择将房子 Refinance 重贷套现，这个方法叫做房子抵押贷款(cash-out equity)。
尽管 refinance 有很多好处，但却不一定是一个好的财务管理选择，以下为6个不要 refinance 的理由：
1. Refinance 的利率仅比原来的利率低一个百分点
大家都知道申请 refinance 并不是免费的，需要再交一笔包含多种项目的过户费，在这样的情况下，如果 refinance 的利率仅比原来的低一个百分点，意味着你需要花上很长的时间才能抵消掉这笔额外的过户费。
小区发展资深贷款经理 Darrin English 在接受 Business Insider 采访时表示，值不值得 refinance 的准则之一就是看新锁定的利率是否比原来低1%，或者在2年半之内达到收支平衡点（break even）。
2. 转成更长期限的贷款
如果你原本的贷款还剩20年就能还完，在 refinance 之后改成30年的贷款，乍一看是一个不错的选择，因为每个月的月供减少了不少，但如果你打算在这套房子住很长的时间，那么是不划算的。
Darrin English 表示，延长原本的贷款期限意味着要花更多的钱在利息上，所以不建议这么做。如果一定要 refinance，可以考虑改成15年贷款，这样月供可能和原本的差不多，但是却可以早点还完贷款。
3. 从固定利率贷款转成浮动利率贷款（ARMs）
固定利率贷款代表着在整个贷款期限内，利率都是不变的。浮动利率贷款（ARMs）意味着，仅锁定前几年的利率，后几年的利率随市场情况进行调整。
一般来说，ARM 前几年的利率都比固定利率要低，这也是很多人想 refinance 改成 ARM 的原因，短期内（前5/7/10年）月供会减少不少。
但 Darrin English 非常不建议这么做，因为这是相当冒险的，毕竟根本不知道未来经济会怎么样，很可能几年之后，反而要花更多钱。
4. 投资股市
有的屋主 refinance 是为了套现到股市，也有的人想把月供省下的钱拿去投资股市，但 Darrin English 同样反对这么做。
Darrin English 表示，股市有太多不可预测性，而且投资股市不见得比投资房地产好，比如2006年，在布鲁克林黄金地段52.5万美元能买上一套 two-family home，现在这套房子就值200万美元了。
5. 把钱用在不必要的花销上
如果你想通过 cash-out refinance 的现金来合并债务、投资另一套比现有房子前景更好的房产，那么 refinance 是有意义的。但如果仅是打算手握现金，把钱花在一些琐碎的方面，那么是没有必要的。
6. 抵消新冠疫情承受的损失
如果你在新冠疫情中财务损失不小，那么你很可能会希望通过 refinance 来弥补掉一些损失，但这几乎是不可能的，因为如果你失去了收入来源，那么贷款方有很大的可能是不会批准你的申请的。
Darrin English 表示，如果你觉得你可能在将来会丢工作，那么提前 refinance 来节省开支是合理的，但是如果你在还没过户前就丢工作或被停薪留职了，那么由于你没有了稳定的收入，那么 refinance 的申请可能就不会批了，所以在 refinance 申请结束前，你得确保自己工作稳定。
倘若经过仔细计算以及比较之后，你发现申请 Refinance 对你来说确实是划算且省钱的，那也务必要多花点时间选择合适的贷方，可能会帮你在之后节约很多的费用。
整理了5家美国知名Refinance贷款公司给大家参考，希望和大家一起交流
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