买房注意事项| 08哪种美国地契最保护买家？（附地契制度讲解）
美国的地契与中国挺不同的。中国的房产证或地契是一张证书。而美国的地契并不是一张证书，而是一份经美国当地郡政府认证的“法律合同”。
这份地契法律合同写清楚了卖方是谁、买方是谁、受让的土地或房屋、政府登记的土地编号或房产编号、交易的细节条款等信息。由卖家在政府认证的机构公证签署。然后这份地契原件将在当地郡政府进行盖章、登记、归档。登记后郡政府会把地契原件还给买家。
但不同类型的美国地契，给到买家的土地权利是不同的。这个在买入美国的房产或土地的时候需要特别注意。一般美国地契有：
全权保证地契 General Warranty Deed
全权保证地契为买家提供最大程度的土地所有权保护。通过这种契约，卖家向买家（及其继承人）作出一系列具有法律约束力的契约承诺和保证，保护买家所获得的土地所有权。 全权保证地契一般会约定：
- 卖家保证他们拥有这块土地的所有权，并拥有转让这块土地的合法权利
- 卖家保证这块土地没有任何产权抵押、贷款、扣押权、留置权等，但契约中明确规定的除外
- 卖家保证买家过户后将享受所拥有的土地财产，不会有产权缺陷
特殊保证地契 Special Warranty Deed
在全权保证契约中，卖家承诺担保转让给买家的土地所有权。特殊保证地契与全权保证地契不同的地方在于时效性。特殊保证地契的卖家担保其拥有本块土地的时效过程中保证了地契的所有权、合法性。卖家在持有土地时没有做任何事情导致地契有产权缺陷。由于多了一个时效性，特殊保证地契为买家提供的保护不如全权保证地契。但也是常见的一种地契。
简单转让地契 Quitclaim Deed
简单转让地契 Quitclaim Deed 一般没有任何卖家保证，所以有时也称为非担保契约。这种地契为买家提供最少的产权保护。这种地契仅仅表示卖方如果在这块土地上有任何产权或利益，卖方将其转让给买方。这种地契一般是用于家庭成员间的产权相互转让、继承，或母公司和子公司间的简单产权转让。如果卖方拥有这块土地的完整的所有权，则该简单转让地契 (Quitclaim Deed) 基本上与全权保证地契 (General Warranty Deed)一样有效。 但是，如果产权有缺陷，买方无法根据契约对卖方进行法律追索。如果是一般买家，必须要避开 Quitclaim Deed 的房产/土地交易。
整体来说对于房产、土地买家的产权保护：
全权保证地契 > 特殊保证地契 > 简单转让地契
General Warranty Deed > Special Warranty Deed > Quitclaim Deed
当然，美国每个州都有不同的房产法规，如加州最常见的是 Grant Deed 转让地契，或有一些郡政府拍卖土地的地契为 Treasurer Deed 地税地契。实际可以根据当地州政府的条例判断。
作者：土地极客
知识梳理：美国的地契登记制度
一、登记制度
美国购房采用登记制度,意思是所有的房屋信息必须登记在政府部门。一般程序为:当买家完成付款及所有手续,正式成为业主后,产权公司将会把原始地契扫描并发给业主,这样即可证明-物业结算后,房产所有权在当地法院的记录已被更新。在记录更新之日算起大概4至6个星期之内，业主将会收到带有买家签名的地契原件。
很多地区都有政府网站,产权转让后的房屋信息会登记在网站上,公众可以随时登录政府网站,查询房屋的产权信息,因此,业主是否拥有一张实质的地契并不重要，甚至弄丢了地费值无所谓。她对不会影响您的铜有权。
二、地契形式
在美国,地契形式和名称各式各样,但都表示业主对该物业产权的权益,包括不完整的或是有缺陷的产权,当产权保险普及后,地契形式变得没那么重要,就算目后产权发生任何纠纷,业主均可以获得产权保险的赔偿,保障新买家对转让物业产权的权利。
以下是3种较为普遍的地契形式：受让地契(Grand Deed)、保障地契(General Warranty Deed)、特殊保障地契(Special担保契约)。
受让地契与保障地契二者性质相似，都是卖家把物业产权转让给买家的契约。但是两者对物业的担保内容有所不同：前者只保证卖家对该物业的拥有权,以及保证没有对该物业做出任何有损其价值的行为；后者则更进一步保证该物业产权，不论是卖家自身或是以前买家都没有瑕疵，从而保障买方的产权不受影响。
特殊保障地契，又名有限保障地契(Limited WartantyDeed)，它也是只保证卖家是合法拥有该物业的产权，而且并无做出损害产权的事。例如，银行没收回来用于拍卖的房子都会用该种地契形式。
另外还有两种契约形式：简单地契(Quit Claim Deed 和贷款抵押书(Security Deed)。二者并不是物业转让契约，但是与产权息息相关。
简单地契，指业主承认放弃自己拥有的物业产权，如夫妻间本来共同拥有产权，但其中一方放弃自己的产权权益，或是家人之间转让,都属于这种情况。
贷款抵押书，是银行抵押权的证明。买家向银行申请贷款买房，因此，需要把房子抵押给银行，并签署这份契约。贷款抵押书中一项明确说明：如果买家没有向银行定时付款，银行就能以业主身份将房子卖给其他人，以偿还尚未还清的贷款金额。
