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转租指南:无需拥有房产即可进行房地产投资!

根据RealPage的数据,截至2021年11月,美国各地的租金增长了13.9%,对投资者来说建立自己的投资组合可能会更难。

自疫情以来大家远程办公,Airbnb转租变得越来越受欢迎:远程工作者可以租用Airbnb并长期定居生活工作。

什么是转租Airbnb

转租Airbnb类似于普通的Airbnb短租——上架房源并出租。不同的是,需要房客支付月租金,而不是一晚或几晚房费。一般持续28天到6个月,甚至更长的转租也是可能的。另外,可以要求客人签署Airbnb转租协议,但不能直接与房东签订租赁协议。

此外,也可以只转租一部分房间。Airbnb的月租金包括所有费用,除了支付平台服务费外,房客不应支付其他任何费用。

转租Airbnb的好处

盈利能力

无论是只出租一个房间还是整个房源,客人都将支付住宿费用。这笔额外收入可以存下来为投资下一个Airbnb房产做准备。

未使用空间货币化

如果经常出差,转租Airbnb可以帮助保留租约,甚至增加收入以支付租金;或者如果只有一个闲置的卧室,仍然可以将其转租。无论哪种方式,即使不住在那里,也可以有租金收入。

Airbnb支持

通过Airbnb转租,不必追着客人收取租金;客人入住开始时Airbnb会自动从客人的信用卡中扣款,只需等待其扣除服务费和税款后收取钱款。还有其他功能可以提供支持,例如:

  • 客人身份证明和其他要求:客人需要提供个人详细信息、付款信息,身份证等才能在平台上预订。
  • 客人资料和评价:可以在接受预订前查看客人的资料和其他房东的评价。
  • 房东损坏保护:Airbnb有一款名为AirCover的保险产品,如果房屋或财物被损坏,会提供高达100万美元的损坏赔付。

更轻松的管理

作为Airbnb房东,需要花时间和金钱来回答客人的问题以及响应他们的需求,如提供免费物品等。但是转租的话,因为转租至少一个月,不必频繁沟通,将大大节省时间和金钱。

宽松的法律规定

许多城市,包括大都市区,都实施了严格的短租政策——缴纳更多税款以及严格的登记程序。但由于转租至少一个月,因此不必遵守这些规定。

转租Airbnb的风险

驱逐风险

如果强行转租,可能会被驱逐;即使租约允许转租,可能房东也会规定增加一些要求,比如必须首先由他筛选客人,或者他会将转租与原始租约绑定,如果不遵守,就可能会被驱逐。

法律风险

如果客人损坏了房子,或者在房屋内受伤,房东作为财产所有人将不得不支付相关费用。因为客人受Airbnb的条款约束,而不是租赁协议;因此,它们不在房东的保险单中。如果发生这种情况,房东可能会起诉要求赔偿损失。

除了房东问题,还必须确认Airbnb在相关地区是合法的。即使获得了许可,如果事实证明所在社区经营Airbnb是非法的或需要经营许可证,那么可能会遇到麻烦,不仅会被房东驱逐并被起诉索赔,可能还会被禁止在该市经营Airbnb。

幸运的是,这些风险完全是可以避免的。

如何判断是否允许转租Airbnb

确定是否可以转租时,需要考虑两个因素:社区和房东。

许多大城市允许居民出租正在居住的房屋的部分房间;但也有其他方法可以出租整个公寓或房屋。并且,市政府可能对短租和月租有不同的规定。

但是需要注意的是,即使所在的城市允许,Homeowner association(HOA)也可能反对。不遵守HOA的规则可能会使房东被罚款,带来麻烦。因此,请务必查看所在社区的章程或就此事联系当地政府。

至于房东,必须与他们沟通并获得许可。租约可能会被增加一些要求,比如在转租前征得房东同意,禁止在一些平台投放房源广告。但是如果没办法取得同意的话,请放弃非法转租的想法,因为这不仅会损害与房东的关系,更可能会面临被驱逐和起诉的风险。

如何说服房东允许转租Airbnb

在确认所在地区允许转租后,寻找房东确认,取得许可是开始房地产投资前的最后一道工序。

了解房东

在向房东提出想法之前,请首先从房东的角度看待事情。当他们也能从中受益时,自然也就不会反对了。

通常,房东更喜欢长租,因为投资风险较低,收入也不低。购买出租房,翻新,营销以及筛选房客都需要大量的时间和金钱。不想失去优质租户或处理麻烦的租户的需求,都会促使他们允许转租。

他们可能会对陌生房客抱有警惕,担心增加他们的投资风险。但如果拥有良好的信誉,比如总是按时付款等,那么他们很可能会相信和接受你的提议;相反的话,可能需要在提出提议之前先与他们建立良好的关系。

当然房东也可能反对或者他们已经拥有许多出租房,觉得没有必要转租。

准备好说辞

考虑到房东可能反对,应该提前准备好说辞。在准备时,需要用市场知识武装自己。也许所在地区的长租市场表现不佳,因此房东可以通过月租来赚钱;或者所在的地区吸引了大量游客,因此Airbnb的入住率很高。

和房东沟通

准备好后,找时间与他们沟通。可以邀请他们一起喝咖啡,最重要的是要面对面沟通,留意他们下意识发出的肢体语言。

询问他们是否听说过Airbnb,如果他们有所耳闻,进一步探寻他们对平台的看法。如果他们不反对平台的运营,询问他们之前是否考虑过经营Airbnb。例如,也许他们尝试过Airbnb,但不喜欢实际操作,反而希望通过长期出租赚取被动收入。

注意让他们犹豫的要点,但不要反驳,因为这样做可能会妨碍交谈;相反,询问他们是否愿意转租Airbnb,可以开始提及这对双方来说如何双赢,也可以在此期间解决他们的反对意见。

别忘了提醒房东自己是一个信用良好的房客,并且总是按时付款,但转租更有助于支付房费并改善生活;还可以为房东提供某些福利或减轻风险。

给房东的福利

  • 部分利润,比如固定金额或收入百分比
  • Airbnb的月租金更高以及更好看的数据
  • Airbnb的100万美元财产损失保险(AirCover)
  • 支付单独的保险并办理必要的商业登记和税收
  • 可以跟房东达成长期合作,比如再续约一年
  • 提前支付租金
  • 每月安排一次专业清洁
  • 承担营销和运营职责
  • 提前筛查客人的个人资料和评价
  • 如果不在此居住,经常去拜访和检查
  • 要求客人支付损坏押金
  • 随时应答房东的电话
  • 不提供短期租赁,至少转租一个月
  • 翻新和维护房源

如果房东仍未接受提议,请他们再考虑一下;但如果他们同意,请为转租做好准备。进行专业的清洁,如果需要的话,改造、翻新房屋,拍照片,写一篇好的文章,然后在Airbnb上架房源。获得第一次预订可能需要一些时间,但一旦获得预订,就可以专注于提供良好的服务以获得五星评价,从而带来更多的预订。

总之,对于没有足够资金购买投资房的投资者来说,转租Airbnb是一个很好的开始。可以选择转租整个房源或一部分房屋。好处有很多,比如可以在不做大量工作的情况下赚更多的钱,因为Airbnb会代收款;也不必像短租那样花费大量时间管理,因为至少入住一个月。

但始终要注意,除了了解Airbnb在所在地区是否合法外,还必须先获得房东的批准,然后才能在平台上出租;否则,将面临被驱逐甚至被起诉的风险。

为避免以上风险,联系房东之前进行研究非常重要,比如评估房源的盈利潜力,计算月收入、现金回报、入住率等数据。

文章来源:https://www.mashvisor.com/blog/subleasing-airbnb/

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