转载自：子木聊房，欢迎留言讨论，数据取自贝壳研究院。
一、首先我们还要推理一下整体的大趋势。
根据贝壳最新数据显示，2020年三季度重点代表18城二手住宅实际成交量环比下滑9%，前三季度累计成交量同比增长4%，反超去年同期。
这个信息很重要，翻译成大白话：
1、第三季度，也就是2020年7-9月份，市场成交一路下滑，二手房市场情况不太好。
2、但今年前三个季度的表现比去年还好点，这意味着疫情对楼市的创伤，在9月30号之前补回来了。
7-9月份，我们也知道，在政治局会议开完后，楼市突然遭遇一波加急调控潮。这可能源于在“经济内循环”的大国战略下，当局对于此阶段房地产角色的再定义。
可以说，三稳基调在2020年将会贯彻始终。
所以，第四季度，除了开发商通过打折买房激起的一朵浪花外，市场行情大概率会弱于第三季度。
第四季度，将会成为一年中楼市最冷的时间段。成交量低迷，售楼处门口罗雀将成为常态。这是整体的趋势。
二、稳住心态
年底行情不太好，那么作为购房者要如何做出抉择呢？在这之前一定要明白几个道理。
首先楼市行情冷淡，最着急的不是买方，而是卖方。无论是开发商还是二手房业主，年底这段时间都不好过。
尤其今年开发商三道红线压头，一些开发商必须要加大回款力度；二手房业主，则主要集中在有置换需求的业主身上。
楼市买卖遵循“博弈理论”，卖方越着急，买方空间越大。年尾这段时间，会有很多笋盘和打折新盘流入市场，而且相对于全年，你还可以跟卖方有足够的讨价还价空间。
这段时间，聪明的购房者都在卯足了劲想着如何“抄底”。
所以千万别被诸多媒体的唱空情绪所感染，你可以百度一下，去年第三季度、第四季度，市面上有多少唱空的文章？而来年出现小阳春，又有多少唱涨？
把时间线拉长，站在上帝视角看楼市，你要做的，就是要研究目标城市的楼市周期，把成交数据了熟于心。
三、找到周期
有人说到底如何分析自己所在城市的楼市周期，判断2020年尾到底是高点还是低点呢？
这个对于普通人做推理的确很难。需要做详细的房地产数据推理和购买力判断。但在这里我告诉大家最简单的判断方法。
1、继续回过头看小阳春。我在今年2月份疫情期间提出一个观点，“疫情之后出现小阳春的城市，房价大概率进入底部。
支撑的逻辑是：小阳春是一年中购房市场最活跃的时间段，如果这段时间依旧一片萧条，说明楼市购买力的确已经消耗殆尽。如果出现成交反弹，说明城市刚需购买力已经回稳。
三月份通过贝壳研究院拿到一份图（见附件1）
成都、西安、深圳、北京、杭州、青岛、上海、苏州、南京、济南、烟台、长沙、大连等城市出现小阳春迹象，这些城市的房价大概率会在今年年底“触底”。
所以这些城市接下来是可以择机上车的。
再根据小阳春，找出今年前三季度新房销售较好的城市。（见附件2）
从图中可以看出，成都、南京、杭州、东莞、厦门等城市今年的成交表现均高于没有疫情的2019年。说明这些城市的购买力已经恢复，年底可以上车。
当然在这其中，在7-9月份受到调控的城市，今年年尾建议最好不上车。因为根据历史经验，只要被调控后，量价都会有一个大幅度的回落，例如东莞、绍兴、宁波等，需要等待明年的时机。
除此以外，前三季度新房卖的好的，均可以上车。
前三个季度表现差劲的，例如常州、佛山、长春、无锡、盐城、南昌、泰州、泉州则可以等待。
四、建议
其次，大家一定要特别关注年尾这段时间的行情，除去10月份打折月以外，尤其是11月份到春节这段时间。
如果出现翘尾行情，开年后，一定要迅速上车。因为年底翘尾，在最冷的季节出现成交反弹，来年必然会迎来小阳春。在年底购入，是可以踩到底部行情的。
分城市能级来看。现在除一二线城市，三四线城市火焰彻底消退了。而三四线的购房者不用着急，今年年底买房，或者明年都是可以的。
要注意的是，一般三四线城市打折卖房的概率相对于一二线较小，因为开发商数量少，会联合起来抵抗降价卖房风波。所以我建议，接下来在三四线城市买房，别死盯着新房市就，多去看看二手房。
