第一个维度是陀螺的维度，从第三产业总量、购房者半径和本外币存款余额来评判。
第二个维度是创投活力的维度，从独角兽企业的数量，来评判一个城市的未来潜力。
第三个维度就是我们最熟悉的供需维度，这是我们评判价格的基础。
第四个维度是基础活力的维度，从星巴克、瑞幸咖啡、无印良品和麦当劳的数量，来评判一个城市的商业活跃度、商务活跃度、中产密集度和流动性人口聚集能力。
第一个理论叫陀螺理论。就是房价总是在螺旋上升的，就像是一个陀螺一样。选择城市，就像是在选择陀螺。哪些陀螺会转的更久一些，哪些陀螺会逐步失速，甚至是倒掉？
陀螺是否会倒，多久会倒？取决于陀螺自身的三个变量：质量、半径和外力的抽打。质量越高、半径越大，外力抽打越狠的陀螺，转的时间就越长。
那么，反映到城市中，同样可以用这三个变量来判断。我们说的质量一般指的就是城市的经济总量，很多时候都是用GDP来替代。
但是，一旦用GDP来作为评判依据，就会出现一个问题，效率无法评判。有的城市是虚胖，看起来总量很大，但是效率和人均却不高。
在这个时候，我们更建议去用第三产业来判断一个城市的质量。因为从三大产业上来说，第三产业是单平产出最高的产业，也是效率最高的产业。
说完质量，我们来说说半径。这里说的半径就是购房半径，或者叫城市辐射半径。比如说，一个城市里的购房客户都是来自于哪里？它的辐射半径到底有多长？
三四线城市可能就只是本地的乡镇，二线城市可能就是省内客户，少量的会辐射到外省，一线城市就是全国。
辐射范围越大的城市，价值越高，尤其是在同一级别城市中，辐射半径越大，城市价值越高，比如南京辐射半径就比杭州大，南京投资价值就优于杭州。
说完半径，就是第三个评判标准，我们叫外力的抽打。这个就很简单了，就是钱和资本的流入。用一个衡量指标的话，我们之前提到过，就是本外币的存款余额。
我们把这三个评判标准综合起来看的话就是：如果两个城市级别一样，房价趋同。我们在他们之间选择时，就需要考量的三个标准就是：第三产业的总体质量，城市里购房客户的辐射半径，城市里本外币存款余额的外力抽打。
第二个理论，叫单一产业衰败定律。这个定律就是，当一个城市的产业过度依赖于单一的某一个产业的话，它未来发展会出现很大的问题。尤其是，当一个城市没有面向未来的投资时，这个城市就会逐步走向衰败。
关于这个理论，听起来貌似有点拗口，还有点虚，但是，其实我们通过几个例子之后，就能明白，这个定律其实很关键。
比如，内蒙古的鄂尔多斯，浙江的温州、甘肃的白银、整个东三省、甚至是天津这种老牌的工业城市，还有美国的五大湖区，以及香港本身，都属于典型的过度依赖单一产业。
有的是过度依赖资源，有的是过度依赖政策扶持下的重工业，有的过度依赖金融和房地产，它们都没有抓住经济转型的红利。而做的比较好的典型就是深圳和杭州。
怎么评判一个城市有没有面向未来的投资呢？
其实，很简单，就是创投。或者更直白一点的说，有个直接可以衡量的数据，就是独角兽企业的数量。
第三个理论，就是价格理论。或者说就是我们反复多次提到过的，供需关系才是决定价格的基础。这个是影响投资价值的基础理论，我们就不多分析了。
我就简单举一个例子。我们去做城市选择时，一定要看这个城市未来的供需基本面。
比如说南京，我为什么不建议大家去买远郊的新区。因为南京的近远郊新区太多了，导致南京25-30km半径上的供应量是严重过剩的。相反，南京中心区、河西奥体以及河西南的供应确实持续收缩的。南京的真正价值在于这些板块。
除了这几个理论之外，我还有一个理论跟大家分享。这也是我从很多做商业地产分析的人手中学到的一个东西。他们这批人去判断一个城市价值的时候，首先会看几个品牌门店的密度。
这几个品牌门店是星巴克、麦当劳和无印良品。看星巴克是看这个城市的商业密集程度，看麦当劳是看这个城市的快消费和快流动的人口密度，看无印良品是看这个城市的中产品质消费密度。
有了这三个数据之后，你就能判断出一个城市的商业聚集能力+商务型流动人口聚集能力+中产聚集能力。这几个数据是他们，评判一个城市消费活力的重要依据。
大家在做城市选择时，我建议大家把这些数据也放进去作为综合考量。这些数据的来源，基本上百度都可以查的到。
你就比如说，上海一共有609家星巴克，一共有327个麦当劳，一共有28家无印良品，综合数据稳居全国第一。而苏州只有24家星巴克，只有38家麦当劳，只有2家无印良品。
两者之间相差巨大，实际从城市综合实力上来看，两者之间也相差巨大。
要评判一个城市的价值，其实并不是一个单一维度的事情，并不是搞个GDP一比就算了。反而是多纬度的考量。
