转载自90度地产| 作者：刘宝丹。房价总是容易触动人们敏感的神经，2021年开年更是如此。
一线城市成为本轮楼市升温的领头羊，房价上涨愈演愈烈，先是深圳出现“万人抢房”，后是上海房价出现大涨，社科院1月22日数据显示，最近1个月深圳房价环比上涨2.76%，上海环比上涨1.22%，涨速均在扩大。
楼市是最容易产生情绪性传导的地方，在这种背景下，很多人都在心里猜想，这种热度会不会传导到北京，接下来北京楼市会不会出现异动？为此，90度地产调查发现，北京楼市虽然出现局部微热，但整体看，房价出现大涨的概率极低。
北京楼市“微热”
“吃饭要排队，买几百万的房子也要排队。”这就是北京热门楼盘奥森one项目目前的现状，项目销售小杰说，这话是两个客户对他的抱怨，上周日客户等了半小时才把车开进停车场。周六日，项目一天要接待100多组客户，售楼处的20个销售根本忙不过来。
“周一上午，项目成交了5套房，平常工作日每天成交约3、4套左右。”小杰感觉，项目成交的速度似乎有点加快，要知道，项目折扣已经大幅减少，去年11月底，项目首次开盘，单个房源折扣最多达20多万，现在最多只有7万，小杰觉得，即使撤回大部分折扣，也完全不影响成交，这说明项目热度在上升。
“奥森one属于限竞房，价格不会有变动。”小杰表示，项目热销主要是因为项目位置比较好，所在地段已经多年没有供应，而且项目价格比周边二手房便宜，所以有热度，不过，他觉得最近北京二手房很热，可能大家觉得北京房价要涨，所以心态上比较着急。
这是当前北京最热门项目的市场表现，90度调查发现，除了局部微热的项目外，大部分项目整体表现比较稳定。
亦庄某热门限竞房销售表示，项目没有明显的热度上升，价格也没调整，不过，他表示，因为去年项目售价没有卖到最高限价，农历春节后，价格可能每平米上涨500元至1000元，一居室总价上调2-3万。其他项目则表示，北京严控疫情，售楼处出于限流要求，对于楼市成交或多或少还是有点影响。
对于北京市场，开发商的心态还是比较务实，在深圳和上海的楼市上演“一房难求”时，北京的开发商想法很简单，他们想尽量早点推盘入市。
截止目前，东叁金茂府、中建京西印玥、珠江·天樾书院等新项目已开盘入市。业内人士表示，这些项目大多是按照营销节奏正常取证开盘，北京的项目利润普遍不高，开发商大多追求流速，会按照正常的营销铺排和蓄客情况开盘，节点选择与市场关系不大。
开发商积极开盘入市，有些取得不错成绩，比如，东叁金茂府开盘认购35亿元，西印玥开盘成交200多套。不过，在业内人士看来，这样的开盘成绩不错，但远没到火爆的程度。
整体而言，在一线城市中，北京房地产市场是最稳定的，据贝壳研究院数据显示，2020年北京商品住宅成交均价为48147元/㎡，同比上涨3%，保持平稳增速。不仅如此，市场仍有大量限竞房等待入市，可以对房企起到很好的平衡作用，业内普遍预计2021年北京房价大幅上涨的可能性不大。
谁在买北京的房子？
看新闻说一线城市房价都涨了，小飞在北京买房的打算又开始犹豫。
小飞是90后，去年刚好满足北京的购房资格，但去年疫情比较严重，买房这件事儿就搁置了，今年初，她又开始琢磨买房的事儿，按照她的计划，考虑的房子总价350万左右的，要么是城里的老破小，要么是远郊的新房。
犹豫是因为小飞觉得，如果涨价，就说明现在不是好的买房时机。实际上，像小飞这样的购房者有很多，北京楼市的主体就是刚需和刚改，都是自住需求。
据小杰介绍，购买奥森ONE的客群主要是80后和90后，主要是在上地上班的互联网从业者，包括腾讯和华为的员工，当然还有来自望京的美团员工，他们中的有些人因为刚刚拿到年终奖，凑够了首付，就赶紧来买房，小杰很感慨，这些人不容易，天天加班，就为了拿奖买房。
这种“刚需”特点主要体现在限竞房的成交上，北京住建委数据显示，1月，北京成交的3490套新房商品住宅中，限竞房住宅共2299套，占比68%。合硕机构首席地产分析师郭毅认为，北京正在出现抄底限竞房的现象，购房者正极力抓住最后的政策红利期。某项目销售经理表示，目前，北京市场成交主力主要是144㎡以下的产品，尤其是刚改人群。
贝壳研究院数据也显示，截止到2020年12月23日，北京商品住宅市场中，限竞房成交面积为301万㎡，同比增长33%，呈逐年上升走势，整体市场而言，限竞房的成交量占比也是逐步走高，成交占比达到45%，逐渐接近5成。
春节将至，北京的规定是非必要不出京，建议在京过春节，目前，北京的开发商大多没有明确表示春节期间是否会有促销动作，不过，初步判断，可能较少。有些售楼处表示，春节促销目前没有，要等通知；也有些认为，项目本身属于低开高走的楼盘，春节不搞活动。
业内人士认为，春节大概率不会有大的促销活动，主要是因为项目大多降无可降，去年底，降价跑量基本已经结束，而且土地市场的预期是向上的，所以，春节再降没必要。
北京会出台调控政策吗？
一线城市调控收紧已经形成趋势，不过，对于北京而言，推出调控的可能性比较小。
调控一个很重要的前提是市场过热，北京显然没有，而且从预期来看，未来北京限竞房库存较高，有助于房价稳定。据贝壳研究院统计，截止今年12月23日，已经成交的限竞房地块共1634万㎡，仍有65%的限竞房产品等待去化，按照当前去化速度计算，限竞房产品至少需要5-10年才能去化完毕。
某不愿具名的房企人士表示，人们判断北京房价上涨的主要依据是不限价地块，但这部分主要是年中或下半年才集中入市，预计今年上半年北京市场和去年差不多，下半年房价可能会结构性上涨，但价格更高的纯商品房入市成交量如何还很难讲，楼市成交最重要的还是看产品和地段。
上述人士进一步强调，如果春节后疫情得到控制，可能会有一波小阳春，不过，他觉得，房子是大宗消费，叠加的边界因素比较多，大家的预期、二手房市场的变动、疫情的进展、经济局势都可能会影响房子的成交。
“北京应该还不至于出台调控政策。”郭毅认为，沪深出政策主要是因为最近一段时间投资需求比较旺盛，房价的涨速也比较明显，但北京还没有太多的这样的情况发生，北京目前的购房需求以自住为主，房价保持稳定的话，没有必要进一步对楼市采取政策。
《地产营销人》出品人韩乐也认为，北京大概率不会跟进，北京楼市现状还是比较平稳，而且受疫情的影响比较严重，除非后面出现了类似上海、深圳这种过热的情况才会有政策，不过北京调控严格，海淀树村地块资源比较好，竞争非常激烈，政府一再推迟入市，就是为了防止地王的出现。
不过，有开发商表示，北京相关部门肯定会预备调控政策，只要中介联合炒作就会进行打击，新房也会控制预售价格，北京这种就属于很“聪明”地进行预期管理，露头就打。
