转载|作者Joseph J. Ori（派拉蒙资本公司执行董事总经理）。又到了一年中我们预测未来12个月会发生什么事情的时候。
无论从哪个角度看，2020年都是一个令人震惊的年份。年初所做的预测，到了3月中旬，几乎全部被推翻。
现在随着美国新冠疫苗开打，人们寄希望于2021年将更容易驾驭。以下是我们对2021年商业地产投资格局的十大预测。
长期利率将继续上升
美国10年期国债从2020年3月的0.49%上升到目前的0.97%，这是由于经济蓬勃发展、被疫情推迟的消费需求、低失业率和更高的通胀预期所致。预计10年期国债收益率在2021年中期升至2.0%。
房地产投资信托回报率将加速提升
以富时-NAREIT全股票指数衡量，2020年的REIT回报率极有可能比2019年下跌约-8.0%，当时该指数上涨28.66%。由于疫情消退、疫苗接种，商业地产市场将继续稳定，REITs将受益。
预计富时-NAREIT全股票指数在2021年将增长8%，其中3.5%来自股息，4.5%来自资本收益。一些房地产信托行业如酒店和商场仍将陷入困境，然而，这将是有重大投资机会的地方。
商业地产投资回报率将上升
在2020年疫情期间遭受重创的商业地产行业，所有细分行业都将迎来重大转机。疫情导致几乎所有行业都出现了拖欠租金、租赁违约、历史性的低出租率、贷款违约和止赎。不过，目前有超过2000亿美元的房地产股权资本处于观望状态，其中大部分将在2021年投入到所有物业类型中。此外，还有许多折价的CRE资产已经可以投资，包括酒店、购物中心、写字楼和城市公寓，投资时机已经成熟。
美国将继续推行公寓租金管制
美国俄勒冈州、加利福尼亚州和纽约州在2019年颁布了新的租金控制法律，并将在2021年及以后蔓延到其他州。期待伊利诺伊州、新泽西州、明尼苏达州、弗吉尼亚州、马萨诸塞州、马里兰州和其他州在未来几年内通过新的灾难性租金控制法律。
美国的公寓市场将被分为两类：没有租金控制和亲房地产政策的A级红色州和拥有租金控制和反房地产政策的B级蓝色州。由于租金管制的负面影响，B级州的资本化率将上升1.0%-1.5%。
商业地产服务行业将继续整合
商业地产服务行业有四个子行业，即经纪、软件、数据分析和公寓挂牌服务。
所有这四个行业在过去10年里一直在整合，以获得规模，在全球范围内提供服务，使服务产品多样化，获得新的客户和顾客，并增加收入、利润和现金流。
六大CRE经纪公司（世邦魏理仕、仲量联行、戴德梁行、高力、Newmark和Marcus & Millichap）如今都已上市，并期待其中一两家公司能与更大的公司合并。
随着大型和资本雄厚的公司吞噬其较小和较弱的竞争对手，由Yardi，MRI，Skyline和RealPage四大巨头控制的软件行业将看到更多整合。数据分析公司也将发生同样的整合，大型软件公司将成为大型数据分析公司的主要买家。
商业地产整体资本化率将增加
受利率上升、蓝色城市居民和投资外流以及大量不良资产影响，所有CRE物业的资本化率将增加.5%至1.0%以上。唯一可能不会看到资本化率上升的房地产行业是备受吹捧的工业市场，自2015年以来，工业市场的资本化率已经压缩了约2.0%。
影子贷款人将夺取更多的市场份额
美国的影子贷款市场由不受监管的CRE贷方组成，包括抵押REIT，私人贷款基金，私人债务基金，硬货币贷方和大型抵押银行家。通常提供短期、过渡、永久、夹层和高收益建筑贷款的影子贷款市场将把其市场份额从总贷款的约10％增加到商业地产贷款的15％。2019年发放的新贷款总额约为5,000亿美元，影子贷款市场约占总额的500亿美元。
2021商业地产贷款活动将十分强劲
2019年，约有5000亿美元的新贷款被发放，整体交易量为7500亿美元。尽管这些指标非常健康，但与2018年的创纪录水平相比下降了约10.0％。在2020年，新冠疫情已经大大降低了贷款活动，交易量下降了约50%。预测2021年贷款和交易的金额都将大幅上升，并接近2019年达到的水平。
这对房地产经纪行业来说是一个可喜的消息，六家上市房地产经纪公司的股价就是例证，它们的股价都处于或接近历史高位。
蓝色城市商业地产投资将继续下降
旧金山、纽约、明尼阿波利斯、西雅图、波特兰、芝加哥、洛杉矶等蓝色城市的居民和企业的历史性外迁将继续。这种代际人口结构的转变导致了公寓、办公室和零售业的高空置率，许多零售店关闭，对单户住宅和公寓的需求减少。商业地产投资资本在这些城市将显著下降，并将重新集中在这些城市和红色州周围的郊区。
商业地产投资的丑小鸭将大放异彩
经历大幅折价、疫情消退及经济增长后，CRE投资中的丑小鸭——商场和酒店将成为受青睐的投资行业。许多商业地产投资公司很难以可接受的资本化率收购工业、成品房、郊区办公和公寓以及完全租赁的食品店/药店购物中心。这将导致新的私募股权资本涌入这两个不良行业，机构资本涌入零售和酒店机会以及陷入困境的投资。
