资产证券化，简称 ABS ，是指以基础资产所产生的现金流为偿付支持，通过结构化等方式进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券的业务活动。简单地讲，就是通过出售基础资产的未来现金流进行融资。估计你们肯定很晕，用一个通俗的例子说明。
（1）什么是 ABS？
比如，楼下老王开了个面包店，每天能有 500 元现金收入，生意不错，想再买个小面包车进货，把生意做大。买面包车需要 5 万块钱，老王没有这笔钱，怎么办呢？找银行借也借不到，因为老王没有啥值钱的东西抵押。
这时候隔壁老李说，这样吧，你现在一天有 500 元收入，1 个月就是 1 万 5 ，我一次性给你 6 万，未来 5 个月的现金流就直接打我账上，如何？老王一想，这也挺好啊。我拿到 6 万元，买了面包车后，每天的收入可就不止 500 元了，于是这笔交易就成了。
那么，老李真的会出 6 万吗？会，但是他自己也没有这么多钱，于是他走亲访友，告诉大家说，我找了个好项目，你们来投资，每人一万，每个月都能返本金和利息，比存银行好多了。邻里们有些担心，说你又不是开银行的，怎么能保证按时还钱？老李说，别担心，老王每个月赚的钱都会给我。况且他儿子有钱，如果他赖账，我就去找他儿子要。
有人知道这个收益是要靠老王卖面包赚出来的，问不赚钱了咋办，老李说，我们弄一个保证书，我自己出 2 万，如果赔钱了，从我这里先赔。
大家想想，老王的面包店生意挺红火的，一时间赔钱的可能性不大，再加上有老李自己的钱做保证，应该问题不大，于是大家都来买了。
老李筹到了钱，给左邻右舍都写好了按月付收益的保证书，老王收到 6 万元就去买车了，生意很快做的很红火，赚到的钱每月打给老李，老李又把钱转给拿了保证书的人，当然自己也雁过拔毛留了一小点。
这个老李写的保证书就是资产支持证券（ ABS ），面包店就是基础资产，万一老王赖账，他儿子拿自己的钱出来抵债，叫外部增信。老李自己也投 2 万块，面包店不赚钱的话先从那 2 万块里亏，这就是劣后级，其他投资者持有的是优先级，这一过程叫内部增信。老李干的活，看着好像是空手套白狼一样，其实就是投行。
邻里们知道只要拿着保证书就可以每月收到钱，于是手头紧的时候就把保证书卖出去抵钱，这样一来保证书就交易起来了，这就是二级市场。
那么，这个玩法会不会出问题呢？假如村头赵大麻子看乡亲们买卖保证书不亦乐乎，想到个主意：既然拿着保证书就可以每月收到钱，要不然我再搞点钱来买点保证书，再拿到别的村，给他们说这东西拿着能挣钱，保准能卖出去。
赵大麻子自己没什么钱，于是他也想办法动员乡亲们给自己投资。
赵大麻子说，我这里有个好项目，我要去隔壁村卖老李印的保证书，大家来捧个场，赚钱了我每月给你们收益。
于是面包店产生的现金流，成为了持有老李保证书的收益，而去隔壁村卖老李保证书收益带来的现金流，又成了赵大麻子保证书的收益，然后还可以继续一层一层往上套，这就叫「金融衍生品」。
有一天，城管来了，说老王的面包店是违章建筑，强行拆除，而老王的儿子也失业了，没钱给老王还，一下子现金流就断了。于是老李的保证书成了废纸、赵大麻子的保证书也成了废纸。
这个在 2008 年的金融危机中，叫做次级债，后来让雷曼兄弟倒闭的就是在次级债基础上的各种保证书，也就是金融衍生品。
这下懂了吧？所谓 ABS ，就是将一种可以产生现金流的基础资产拿出来融资，扩大业务规模。从这个意义上说，股票也是一种 ABS ，因为股票是可以拿到分红的，也具有的现金流收入。
因为和银行贷款相比，资产证券化的最大的优势就是门槛低。找银行贷款的话，要靠抵押来证明自己还得上钱，比如拿房子、设备，或者股票质押，大不了可以卖房卖车换钱。对于那些没有抵押品的， ABS 对这一问题提供了解决方式：拿未来能拿到手的钱作为保证，以获得现在的融资。目前的 ABS 项目都是一些有优质现金流的资产，例如商铺未来几年应收租金、污水处理厂建成后头几年应收的处理费、高速公路未来几年通行费等。
2016 年，企业 ABS 的发行量大幅增长。Wind 数据显示，企业 ABS 全年共发行 359 只项目，发行总额超过去年的两倍，高达 4355 亿元，同比增长 113% 。主要有这两大类：
第一类是信贷 ABS，主要是将流动性差的贷款打包成证券化产品出售，主要在银行间市场发行。
第二类是企业 ABS，基础资产包括企业应收款、租赁债权、信贷资产、信托受益权等财产权利等。在利率方面，从 2017 年初到 2018 年 6 月，企业 ABS 平均利率为 5%。
个人投资者在选择 ABS 产品时，不要光看收益率，因为基础资产才是 ABS 还款第一现金流来源，是判断 ABS 项目风险最重要方面。因此，重头戏是需要仔细弄清楚某个 ABS 产品的基础资产是如何获得收益的，以及获得收益的过程是否稳定。一般来说：银行 ABS 的基础资产的质量比企业 ABS 的高些。
（2）什么是 REITs?
另外一个将来会得到大发展的固定收益产品叫做 REITs， 全称就叫 「房地产投资信托基金 」，通俗的话来说，就是集资炒房。将闲散的资金汇集起来，将整栋的楼宇或者商铺买下，然后出租获得租金。然后将一部分的收入作为收益返还给投资人，所以 REITs 是一种基金。
对于那些买不起房子的，可以用少点的钱参与 REITs ，我买不起客厅，还买不起厕所吗？不懂得房地产投资的，可也以把钱交给基金经理代管，人家毕竟专业，咱们省心省事，等着拿分红就行了。
按照规定，大部分的 REITs 必须将 90% 的收入进行分红，所以只要楼宇的条件好，不用担心没有分红，从这个角度来看，REITs 是抗通胀的利器，根据数据显示，全球过去 20 年的 REITs 产品，只有两年没有跑赢通胀。
从国外的金融市场来看， REITs 的种类很多，主要有：住房类，最常见的，就是买下房子，租出去，赚租金。办公楼类。这个也一样，买下办公大楼，租给企业用来办公；零售类 REIT，就是商场物业，大型购物商城啊，小型街区店铺等。工业类，就是厂房、工业园区、工业仓储、货物配送中心等。医疗类，就是租给医院，这种就很优质，一般医院都是长约，而且收入不受经济周期影响，毕竟医疗看病是刚需。基础设施类，包括铁路、电站、风能太阳能设施、通讯信号塔等。林地类，包下一大片林地，种树，然后砍掉卖钱。数据中心类，例如现在很火热的大数据中心就是这种。
上面说的这些，都是做实物资产的 REITs，也就是他们手里握着实际的产权，然后经营和投资。还有另一种完全不一样的 REITs，它不做实物房地产投资，而是投资房地产相关的债券。它们会从银行借钱，投资到这些债券里，从中赚取利差。就是房地产抵押债券。比如我把我的房子抵押给银行，银行借给我一笔钱，也许是房贷，也许是其他用途。然后银行如果不想承担这个风险，就会转手把我这笔债卖掉。
截止 2018 年中，国内尚且没有标准的 REITs 产品，证监会说正在加紧研究，啥时候出来不知道，不过这不妨碍大家提前学习了解。虽然国内的 REITs 还没上市，不过有兴趣的朋友是可以借道以下仅有的 6 只基金来投资海外 REITs 产品的：
鹏华美国房地产基金（206011）——专门投资美国 REITs 的 QDII 基金；
广发美国房地产（000179）——专门投资美国 REITs 的被动型指数基金；
嘉实全球房地产（070031）——专门投资全球 REITs 的 QDII 基金；
诺安全球收益不动产（320017）——专门投资全球 REITs 的 QDII 基金；
国泰美国房地产开发股票（000193）——专门投资美国 REITs 的被动型指数基金；
南方道琼斯美国精选 REITs 基金（160140,160141）——跟踪道琼斯美国精选 REITs 指数
如果你对通货膨胀存有强烈的焦虑感，懂一定的房地产投资，愿意承受略高的风险去争取高收益，不妨考虑一下 REITs ，用最少的资金成为业主。
介绍了两个新的固定收益品种：ABS 和 REITs。大家可以发现，它们和 P2P 的一个关键区别就在于，这两个产品是有监管机构的，而互联网金融是没有的。所以购买 ABS 和 REITs 的话，认准老牌的、规模大的代销机构，一般来说，风险在可控范围之内。
