买房子无论是自住，还是投资，除了计算房价及交易费外，最重要的是清楚维护该物业的费用及税项，才能够真正评估自己是否有足够的财力应付。
与其他先进国家比较，美国并没有像加拿大或欧洲国家那样的超高税率。然而，美国法律体系相当完善，税收制度也非常严格规范,绝对不能因为不了解而推脱缴税的责任。如果不了解,就应当聘请当地税务、会计、法律等专才为您解答疑问。
一、美国税务小常识
在美国税收包括：联邦税、州税(市、县等)。
联邦税：所得税增值税赠与税等,是全国统一的税率,由国税局(Internal Revenue Service, IRS)等负责执行,所有在美国境内产生的收人,不管是否是美国公民都必须向美国政府缴税、并且所有美国公民在世界各地的收入都要向美国政府纳税。
州税：州政府及地方政府向当地居民或在当地拥有房产的人课税,如收入税、消费税、房产税等,但州税各地不同。大部分地区的所得税是联邦和州一起缴纳, 目前只有7个州不需要缴纳州所得税,如阿拉斯加、佛罗里达、内华达、南达科他、得州等。消费税是依据消费额的多少而缴纳的,并且在支付时已经被扣掉。
二、买房抵税项目
第一类：贷款利息及物业税。
第二类：房屋交易有关的费用，如产权保险、律师费、产权登记费等,虽然不能用在个人所得税上,但可以附加在房屋成本上,将来出售房屋来减低资产增值(Capital Gain).
第三类：申请房屋贷款有关的费用,如物业估值费、信用报告费、贷款手续费、银行或贷款公司的审核费(Underwriting)、行政费(Administration Fee)、档案费(Document Fee)等。这些费用不能抵个人入息税或加在房屋成本上。
第四类：火险、地震保险等,同样不能抵税及附加在房屋成本上。
三、美国买房相关的主要个税
（一）物业税(Property Tax/Real Estate Tax)
任何一位在美国境内拥有房地产的业主每年都要缴交物业税。全美各地物业税率不一,即使是相同的地方每年都会有差异。因为制定税率主要根据当地政府预算和支出情况,所以各地征收税率的政策不同。大部分地区的税率为1%~1.6%,但是纽约州一些社区的物业税却达2.43%~2.89%,也是全国最高的。
税基是房屋的市场估价,不一定是“实际的价值”。例如房屋市价是10万美元,估价是房屋市场价值的一半作物业税征税值。若业主认为房屋估价过高,收到税单后可以联系政府房屋估价办公室。有些专业房产投资者雇用地税专业律师,让其争取最低的房屋税务估值,以降低税务负担。每年11月1日,政府部门会陆续寄出税单,物业税分两次缴纳，第一次是11月1日至12月10日,第二次是2月1日至3月10日。如果业主拒绝缴纳物业税,税务部门可以没收和拍卖欠税房屋。
美国大部分地区的物业税信息都会在政府网站上公布,纳税人只要输入自己的名字或地址,便可以查询到缴纳物业税率的金额和信息。
物业税是交给当地政府,与联邦政府没有关系。物业税用于市政、县区、学区、社区大学、社区服务、公共安全和公路等范畴。物业税的每一分钱都花在改善民生、教育和治安上,当一个地区的整体环境得到提升,它的房价自然增值,最终令居民受益。
每年缴纳物业税是业主的固定支出,它的另一个作用是减低投资人士的炒房能力,有助于维持美国房地产市场的稳定性。
（二）个人所得税(Income Tax)
如果购入的物业是用来出租的,便需要缴交个人所得税。不管您是否是美国居民,税率都是一样的。联邦税的税率按应纳税收入计算,分别为10%, 15%, 25%, 28%、33%、35%等6个不同的税率。美国的税率年度是由每年的1月1日始至当年的12月31日止。
在报税时采用单项扣税(Itemized Deduction) 的报税方式,扣掉房产税和贷款利息等项目。凡与出租成本有关的费用,可以直接在个人人息税上扣减,或可以加在房屋的成本上,以作折旧计算之用。
美国税务局要求预扣非美国公民总收入30%的预扣税(TaxWithheld)。外国人在美国投资房地产,由于其本身不在美国美国国家税务局要追税很困难,因此它制定了针对外国人在美国进行房地产投资这方面的税务规定。
但是法律条款容许非美国公民纳税人士的房产收人,被视作与美国有背商关系,这样便可以或减免30%预扣税,投资者的年终收入税率,包括长远投资方案,将会跟美国公民或居民同样看待。非美国公民只要填写Files W-7、w-8ECI、Form4224及得到ITIN 便可。
2011年5月, Facebook创办人马克·扎克伯格(MarkZuckerberg)斥资700万美元在加利福尼亚州Facebook 总部附近购买了新居,面积为5000平方英尺,每年缴纳的房产税约49260美元。
美国首富比尔·盖茨的家位于华盛顿州梅迪纳,据说面积达66000平方英尺,估算市场价约为1.2亿美元,比尔·盖茨2011年缴纳的房产税为103.6万美元。
（三）资本增值税(Capital Gains Tax)
不管从事哪项投资,如股票、地产、债券、共同基金、艺术品和其他任何有价值的东西等,从中所获得的额外收入都会被纳入应纳税项,每年必须申报。但申报与缴税是两回事,有很多成本开支可以用来扣税,计算下来并不一定需要缴税。美国政府为了鼓励长远投资,压抑短期炒卖,故短期投资(少于1年)的税率较高,与个人所得税率相同,最多可达35%;长期投资(超过1年)的资本增值税率统一为15%,相对低得多。
在美国买房,假如是自住的话,房屋维修费用可以计入房屋成本内,将来卖房时用来减低增值。维修是没有时限的,只要是在卖房之前的维修费用,都可以计入成本,但须保存单据作证明。
如果是美国公民,过去5年里累计有两年在同一住所居住,则可以获得25万美元的免税额,只要业主符合自住条件,都能够享有25万美元的免税额。假如增值超过免税金额,超出的那部分便要缴纳增值税。但如果是投资房(Investment Property)和度假房(Vocation Home)则不能够享受这个优惠。
外国人出售美国房地产时,不管是否盈利,其房款的10%会被产权公司预先缴交给美国税务局,作为日后应缴税款的一部分。年底买主报税时,美国税务局会扣除了应收税款后,把剩余部分退回。
然而也有豁免情况,如果卖方的房屋是自住用途,售价又不超过30万美元,而且买方也是自住房屋,便不用预扣税了。
（四）房产交易税（Realty Transfer or Transfer Tax）
房产交易税是因房地产产权交易而产生的税额。根据所在州不同,交易税也有不同的征收方式。如:在旧金山,通常卖方只需付郡税;纽约市除州税外,还需付市税;奥克兰(Oakland)的市交易税是邻近城市之冠。在纽约、佛罗里达州等其他7个州,如果以贷款买房,买方还需要付贷款税(Mortgage Tax)没有明文规定买卖方谁付房产交易税,只需要事前双方协议好甲可。
（五）赠与税(Gift Tax)
如果赠与别人钱、股票或房屋,不管是有形还是无形资产联邦政府都会向赠与人征收赠与税,但接受赠品的人则不需要纳税, 2011年每人每年有1.3万美元的免税额,可以赠送给任何人价值1.3万美元以内的物品,而不需要纳税。赠与税还有一个终生限额,每位赠与人的终生赠与税免税额上限是500万美元,也只有美国公民才可以享受。
（六）遗产税(Estate Tax)
看到Estate这个单词,很容易令人产生误解,以为与房屋有关。其实这是针对拥有资产的人死亡时财产转移的应纳税,这笔财产可以是房产、信托基金、银行账户、家族企业股权资产等。
美国遗产税征收的对象包括所有在美国拥有资产的个人,不论是美国公民、持绿卡人士,还是非美国居民。每年美国都会通过议会投票来确定遗产税的免税额以及纳税百分比, 2011年美国居民的遗产免税额是5百万美元,超过5百万美元的部分需要交纳35%的遗产税。很多投资者将房屋作为资产留给自己的子女,但联邦政府对非美国居民征收非常高的遗产税,任何超过6万美元的资产都需要交纳高达35%至45%的税收。
（七）税例第1031条交换条例(1031 Exchange)
这是美国政府鼓励市民资产增值的一项重要措施,不少美国人以此累积个人资产增加财富收入。卖出房屋所付的增值税一定要在当年处理,如要合法延税,税例第1301条则是个很好的选择。出售原有房产后的180天内或下一年度报税截止日期前,购买另一套相等或更高市值的房产,而且应纳税净值应全部归人新的房产上,原有房产便可以合法地把应纳增值税转移到新购入房产上。可以由一个地产项目转换为多个项目,或由多个整合为单一项目。这是纯粹针对投资或出租房产,如果业主在一年内在该房产居住超过两周,此项便不适用
税例第1031条交换条例是一个非常好的延税工具,可是操作上并不简单,需要由一个“被认可的中间人”代办,使用1031交换条例,必须十分谨慎,最好是由有专业经验的会计师或地产经纪来帮忙。
小提示：如果如果我们实在不能够完全理解美国的税法,建议寻找专家帮忙,在他们的协助下,可以合法避免或确免一些税项,而且避免因无知而违法逃税,因小失大触犯法律。
