了解产权公司的角色

美国拥有非常完善的购房制度,能给予买卖双方最大的保障。其购房流程跟我们国内的做法大同小异,进行房产交易的参与者有买家、卖家、经纪、律师、银行等。在这个产权转移的过程中,有一个非常重要的角色-Title Company (产权公司),是我们比较陌生的。这个角色在房产最后的成交过程中提供了相当重要的服务。

一、产权查勘和产权保险服务

在购房程序中,产权公司是一个中立角色,为买家提供产权查勘和产权保险两项主要服务,当中包括保管资金、签署产权转让书、安排产权的转移等工作,买卖双方可以完全没有任何接触、由产权公司全权操作。
产权公司的职责就是要调查与房屋相关的产权问题,确保房屋的产权,从而减低买家风险;同时也为买家及贷款银行提供产权保险。调查主要针对3个方面的问题:财产、名称和税款。但是无论调查怎样精密严谨,遗漏或疏忽还有可能出现,也不可能绝对保证没有产权危险的存在,于是衍生出产权保险。
产权保险是保障业主权益的有效方法。产权保险可确保买家的财产免受突发状况所导致的可能损失(也许会损失数万美元,甚至失去房屋)。产权保险是一次性的保费, 日后即使您的继承人拥有该财产,都不需要另外购买,原来的产权保险仍然有效。
各州法律没有明确规定保险费应由谁来支付,买卖双方通过协商来决定由谁购买,各地的具体做法也不同。

二、产权公司操作

双方签署买卖合约后,便会在产权公司开立一个第三方托管账户(Escrow Account), Escrow的基本涵义是指由第三方保存,待条件符合后,便进行交换的契据。产权公司会有一位特派专员-过户公证人员(Escrow Officer或Title Officer)为买家提供过户及解答服务。买卖双方的金钱交易,都会经过第三方托管账户来处理,通常卖方要求买主要交一笔定金(Earnest Money Deposit),这笔定金所放的账户就是第三方托管账户的信托账户。
同时,过户公证人员为买家准备初步产权报告(Preliminary Tile Search),调查房屋产权是否有问题,说明产权状况,然后向买卖双方及贷款银行发出一份报告,如果产权有问题,过户公证人员必须帮助大家解决问题,然后为银行及买家提供产权保险。
过户公证人员准备过户文件给双方,并收集所有要签署的文件。最重要是取得大家的共识,同意交易条件,及协商一个双方都同意的过户日(Closing Date),买家需要在过户之前把款项转交到产权公司,由产权公司保管,在过户当日才把交易的款项交给卖方,再把产权转给买方。其后产权公司会到当地的政府部门登记注册,卖方收到扣除了过户费用以及贷款余额等的款项。
在交易过程中,产权公司的角色是保障买卖双方的利益都能够得到最大限度的保障。因此,找到一位有专业知识和经验的过户公证人员来协助,这对于整个交易过程是十分重要的。

三、东西岸差异很大

美国西岸多采用产权公司来提供过户服务;而在东岸,买卖双方大多会找律师来处理过户工作,有些律师行会有专门的过户公证人员,来协助客户完成过户的过程以及审核。
美国主要产权公司:
芝加哥产权公司(Chicago Title Company)
富达国家产权保险公司(Fidelity National Title Insurance Company)
第一美国产权保险公司(First American Title Insurance Company)

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