买房的费用清单

在美国买房除了要准备首付款外,还要交律师费、印花税、过户费等。我们通常所说的过户费,在美国称作Closing 、 Set-tement. Closing Escrow,也就是产权转移的费用。

目前,尚未有法规规定过户费应由买家或卖家来负担,因此这笔费用可以经买卖双方协商决定。通常很多时候都是由市场供求关系来决定的,但是不管谁来付这笔钱,都应包含以下费用。

以位于加州的50万美元房子为例,列一列买房/卖房的费用清单。

#买房
买房的费用大致有如下几种,若房屋成交价格是$50 万,购房过程中的支出如下:

房屋检查:约$500
房屋估价:约$450
房屋保险:约$1000
产权保险:约$800
第三方公证费:约$895
房屋过户登记费用:约$120
其他转账等费用:约$200
总数约$3965,占购房款的0.8%。

如果贷款买房,需要贷款手续费,及购买点数、审批费、文件准备等各种费用,但因为购买点数的不同,费用差距比较大,通常在贷款额度的 1~3%,需要$5000~15000之间。

#卖房
如果在美国卖一栋房子,所需要支付的费用这下面几类。若卖价是$50万,那么卖房的支出如下:

经纪人佣金:约$20000-30000
卖房前维修房子:约5000~10000
卖房过户公证费:约$295
房契文件准备:约$245
文件公证费:约$116
白蚁检查:约$335
县市交易税:约$295
总数约$26286~41286,占房款的5.2~8.2%。

1.关于经纪人的佣金

美国房屋买卖双方经纪人的费用都由卖家支付。以往佣金比例是房款的 6%,买卖双方各占 3%。如今这部分费用有所降低,平均水平大概是房款的 4.5%。因此我们列出的佣金费用在 4~6%之间,也就是$20000-30000。

2.卖房前的修缮

在美国卖房,为了卖个好价钱通常会给房子做一些修缮和装饰,如果本身保养的很好,就不需要做太多,粉刷一下墙面、换换水管之类,大多数时候可能需要$5000-10000。

如果买房之前没有维修,房屋或多或少都存在一些问题,座房屋检查后,买家会要求修缮或者降价,一般没有重大问题,砍价的区间大概在$5000-10000。如果修缮得好,这部分可以大大缩减,甚至没有。

以上买房/买房费用是以$50万为交易额,那是不是房价$100万,费用就会翻倍呢?并不会,一些费用确实会相应增加,但并不是房价翻倍,交易费用也翻倍这样简单计算。

从以上数字可以看出,在美国,卖房的支出比买房要多。我们取个整数,假如$50万的房子出售需要支付4万,约占 8%。也就意味着,如果你的房子在房价上涨刚好8%的时候出售,就不赚不亏,高于 8%,就赚。

以上的计算方式并没有考虑到持有费用。假设买房成本$1 万元,卖房成本$4万元,每年的税和利息等费用需要支付 $2万,如果要把这些成本全部计算进来,那么$50万买来的房子,卖多少钱才不亏?

如果1年内卖掉,需售$57万,涨幅14%
如果2年内卖掉,需售$59万,年涨幅8.6%
如果3年内卖掉,需售$61万,年涨幅6.9%
如果4年内卖掉,需售$63万,年涨幅6.0%
如果5年内卖掉,需售$65万,年涨幅 5.4%
如果6年内卖掉,需售$67万,年涨幅 5.0%
如果7年内卖掉,需售$69万,年涨幅 4.7%
以上是数字估算比较粗略,没有涉及租金的收益、房屋的保养费用,及卖房后的资本利得税等,但从中还是可以看到:房产作为在一种投资,持有的时间越长越有利。

#买卖房屋时的重复性费用、预付费用

有些费用是每年都需要交付的,买卖房屋时,买卖双方应计算好各方应付的费用。
·火灾保险
·天然灾害保险,如水灾、地震等(为政府强制购买)房产税
·贷款保险费用
·预付利息
买卖接近尾声时,产权公司会给您一份过户结算表(Closing Statement,或HUD Statement),上面列明了所有过户费用,包括以上出现的一次性和重复性费用。

业主每年支出清单

·房产税(Property tax)
·保险(Insurance)
·业主委员会征收的物业管理费(HOA)
·维护费(Sinking fund)
·租赁管理费:由专业管理公司替业主管理租务,一般服务费是房租的8%~10%。

圈主 管理员

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