美国物业代理行业已有百年历史，并形成了自成一家的道德规范和法律规章，市场上超过八成的房屋交易是由房产经纪促成的。美国所有从业人员必须取得房地产专业执照，否则不得从事任何的房地产业务。房地产专业执照起到了有效监管地产代理行为的作用，保护了消费者的合法权益，从而使消费者免受不必要的损失。
在美国，地产代理人有专业的职业操守和信誉，在社会大众和消费者心中具有一定的权威性和可信度。在所有美国房地产代理人中，30%是大学毕业生，5%~10%有博士和硕士学历,专科学历人员占到了40%，只有很少一部分人员仅有高中学历。
卖方都是独家代理
大多数情况下，卖方都是独家代理制。卖方把自己的房子委托给代理人进行出售，并签订代理协议，由他独家为卖家提供服务。卖方会告诉代理人自己的期望售价和底价,卖方并不需参与整个卖房过程。代理人只有在成功卖出物业时才可以拿到佣金,否则卖方则无需支付代理人酬劳。
美国地产代理人的佣金是房价的6%~7%,但有时双方也可以协商,特别是高价值的房屋,代理人通过协商或许可以获得更高的佣金。买卖双方通常各自委托一名代理人,一个代表买方,一个代表卖方。
物业代理人陪看房
在美国，房地产买卖双方无需见面或直接沟通即可完成整个交易，有时甚至双方代理人也不需要碰面,而通过电邮、电话、传真等通信工具来协调,达成交易协定。
以前看房时,卖方需要把房屋钥匙交给代理人,由其代理人陪同买方代理人和买方来看房,全程由卖方代理人来为买方服务,而无需卖方亲自出面。后来则演变成,卖方设置一个密码锁,将房屋钥匙锁在里面,将密码告知其代理人,其代理人则能够随时通过输入密码而获得房屋钥匙,这样就便于双方代理人带买方参观待售房屋。
代理人替买家、卖家把关
寻找房屋
买家通过物业代理人寻找合适的房屋,只需跟代理人说明要求,代理人便会为之搜索符合条件的房源。每个州都有一个统一管理的房源共用数据(Multiple Listing System, ML.S),但MILS并不开放给公众,只有代理人才可以使用.ML.S详细列明所有房地产的资料,如建成年份、过去交易记录、屋主资料、房产税等。
代理人从MLS找到合适的房屋后,便会把信息发给买家,买家可以自己去看看周围的环境,对房屋进行初步的了解。如果买家对于周围环境基本满意的话,就会约代理人看房,而无需接洽卖家。
评估开价
买家看中合适的房产后,代理人便会采用市场比较分析(Comperative market analysis, CMA)的方法,根据过去6个月的资料作统计,来评估卖家的开价是否合理。根据对市场售价和卖家开价做出的分析,代理人跟买家商讨出价(Offer)策略,除了房价、定金外,代理人还会建议买家考虑一些附加条款,以保证买家在必要时能合法取消合同,拿回定金。
合同内容通常包括以下项目:出价、定金、首付款、产权公司、产权保险、测量图、过户日期、佣金等。其他附加条件还有:买家可以无条件中断合约,在卖家的产权有问题或买家贷不到款等突发状况下,买家可以在议定时间内退回全部定金。
磋商售价
一切准备就绪后,买家才会在买卖合同上签字。买家代理人联络卖家代理人,将一份有买家签字的正式合同以电子邮件形式发给他。合同的版本是州政府统一的,代理人只能够依内容址写,而不能做出任何改动。收到合同后,卖家代理人便会代表卖家就合同中的一些不同意的项目提出要求,如价格、附加条件、议定日子等。
买家代理人再次联络买家,把卖家要求如实告诉买家,双方经过多次磋商,花上数天甚至几周时间最终达成交易,一般成交价是卖家开价的95%～97%。如果交易不成,卖方才会跟另外一个买家联系、商谈。
确认条件
如果买卖双方最终确认各项条件，买方代理人便会重新修改合同，给到买卖双方签署。合同通常是一式四份，一份给买家，一份买方代理人自己留下，一份给贷款机构，一份给产权公司。合同签署后，买卖程序便正式展开。
