先来介绍下，根据投资者的需求不同，投资美国房产有三种途径。第一种是直接购买房产，第二种是投资翻修房等投资类地产，而第三种就是选择房地产投资信托基金。相较前两种投资方法，房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）有着流动性好、收益较高且相对稳定等优点，但同时也有着成本较高等缺点。非原创帖，搜集汇总自网络，欢迎跟帖补充、交流。
一、房地产投资信托基金的概念
房地产信托投资信托(Real Estate Investment Trust,以下简称REITs)，它是一种类似封闭式共同基金，但投资标的物为不动产的投资工具。
不动产投资信托模式的创立由美国国会于1960年通过，主要是通过不动产的证券化，让许多投资人的资金集聚；没有庞大资本的一般投资人也能以较低门槛参与不动产市场，获得不动产市场交易租金与增值所带来的获利。同时，投资人不需要实质持有不动产标的，并且可以在证券市场上进行交易，因此，房地产信托投资信托的市场流通性高于不动产。信托,必须将未来绝大部分的盈余用作派息，从而使得不动产投资信托的派息率远高于市面一般股票。
REITs投资组合中的投资标的包括公寓综合体、医疗设施、酒店、基础设施、办公楼、零售中心、自助仓储等地产类资产。
二、不动产投资信托的风险与报酬
据一般观察，不动产投资信托的风险与报酬约居于股票与公债之间。不动产投资信托同时投资多项不动产标的，可分散风险。由于其不动产的特性，也使得不动产投资信托在对抗通货膨胀时特别有利。房地产投资信托，也因此成为海外房地产投资的常用工具, 目前已有多个国家和地区采用美国REITs模式的信托。
投资不动产投资信托时，应留意区位等因素是否将影响空置率的高低、经营者的经营管理策略及是否尽管理责任、承租户是否正常缴纳租金，以判断收益分配及信托的净值及股价是否将受到影响。同时，投资者也应当参考历史成交股价，从而以较低持有成本获取较高年化利率。
三、房地产投资信托基金的商业模式
大多数REIT都有着较为直观的商业模式：出租场地并收取物业租金，然后将这些收入作为股息分配给股东。
想满足成为房地产投资信托基金的资格，发行公司必须遵守《国内税收法典》的规定。
具体来说，公司必须满足以下具体要求：
• 将其总资产的至少75%投资于房地产、现金或美国国债，
• 其总收入的75%以上来自房地产租金、为房地产融资的抵押贷款利息或房地产销售
• 每年至少以股东分红的形式返还应纳税所得额的90%
• 在成立的第一年之内，至少拥有100名股东
• 在纳税年的最后半年，不超过50%的股份由五个或更少的个人持有
公开发行的REITs可以像股票一样公开交易，这使得该类投资的流动性很高，解决了房地产类投资流动性差的缺点。
商业地产仍是未来REITs主要方向，大多数REITs所持有的物业主要是商业地产，包括写字楼、零售物业等。
四、房地产投资信托基金的类型
房地产投资信托有多种类型，可根据其业务类型进行分类，也可根据其买卖方式进一步分类。
股权投资信托是最常见的企业形式，该类型REITs的收入主要来自租金，而非资产组合的转售。
按揭房地产投资信托基金，也被称为M-REITs，主要业务为贷款给房地产业主和运营商，贷款可以直接通过抵押贷款或间接通过收购抵押贷款支持证券（Mortgage backed security-MBS）来进行，主要收入来自净利差，及抵押贷款利息和贷款融资成本之间的差额。
混合型REITs在其投资组合中将同时持有实物租赁资产和抵押贷款，根据不同的投资重点进行权衡。
从REITs各类别数量来看，权益型REITs已成为REITs的主流，抵押型和混合型REITs则呈逐渐萎缩的态势。
上世纪90年代左右，以上三种类型REITs数量相差不大。
90年代以后REITs股价攀升，新增REITs主要为权益型。
从90年到97年，权益型REITs规模从56亿美元增长至1728亿美元，而抵押型REITs数量则从43只减少至26只。美国次贷危机以后，REITs重回上升通道，权益型和抵押型REITs数量均呈逐年上升态势，但权益型占据市场主体地位，数量约占80%，而混合型则逐渐淡出资本市场。
权益型REITs大行其道的主要原因是其收益率显著高于抵押型，尽管其波动率也较高。过去20年权益型REITs年化收益率达10.22%，而抵押型仅为5.52%。尤其是08年以来，美国股市整体表现较佳，权益型REITs表现持续高幅好于抵押型。
公开发行的REITs一般会以类似股票的形式在证券交易所发行上市，这些股票可以由个人投资者买卖，并受到SEC的监管。
私募发行的REITs也需要在SEC注册，但不在证券交易所交易进行公开发行。因此这类REITs的流动性不如公开发行类，但也不会受市场波动的太大的影响。
五、REITs的优劣势和投资方式
REITs采用税收透明机制，即可让REITs的运营收益在企业层面不需交税或者少交税，同时也对REITs的房地产转让环节给予税收优惠。这样一来，投资者仅需在个人收益层面缴纳个人所得税，避免了重复征税。
与普通权益资产类似，REITs的收益包括两部分：股利收益和资本利得。
股利收益主要来源自持有型物业的租金收入，波动性相对较小且可基本保持稳定增长。
资本利得则与房地产市场相关性较强，走势与公开发行的房地产REITs一致。
一般来说，REITs中股利收益的占比在三分之二左右，因而收益率较为稳定。
总的来说REITs的投资风险和收益介于债券和股票之间，且公开发行的REITs受市场影响较大。
REITs是多元化投资组合中的重要组成部分，但就像所有的投资一样，REITs也有其优点和缺点。
REITs的优点众多：
首先，公开发行的REITs很容易进行买卖，该特点解决了房地产类投资缺乏流动性的缺点。
另一方面，由于传统房产市场并不都能提供关于税收、所有权等可靠信息，因而缺乏透明度。而REITs受SEC监管，经营主体必须向监管单位提交经审计的财务报告，提高了透明度。就投资回报表现来说，REITs提供了较高的回报率和稳定的现金流。
此外，房地产类投资对投资组合是一种很好的补充，投资者可利用不同的资产类别使投资组合多样化。
然而REITs也不是完美的：
首先，REITs在资本增值方面的作用并不大。由于其结构特点，REITs必须将90%的收入返还给投资者，因此只有10%的应税收入可以再投资回基金进行持续经营。
房地产投资信托基金的另一个主要风险是其受到市场波动的影响较大，与宏观经济的关联性较高。由于REITs的基本性质为基金，所以不能保证盈利或避免亏损。
除此以外，一些公开发行的REITs会有较高的管理费和交易费，提高了投资成本。
根据REITs不同的发行方式，投资者也需要通过不同的方式来进行REITs的买卖。
对于公开发行的REITs和REIT交易所交易基金（ETF）而言，个人投资者可以直接通过经纪人像购买股票一样买卖REITs。
而对于私募发行的REITs而言，投资者则需要通过发行方或财务顾问来进行REITs的投资。
总结
房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，REITs）是一种有效的投资工具，大大降低了房产类投资的门槛。
REITs一般会有比较稳定的现金流，也为投资者提供了一种风险相对较低而投资回报可观的投资种类。
REITs不仅可以让投资人简单快速的进入到房地产投资市场，也可以有效分散投资人的现有投资风险，成为投资组合中的有效补充。
