美国房价未来两年预测，涨还是跌？

大家好，我是贝版，大家都非常关注美国房价未来几年的变化，无论是投资房还是买自住房。那么到底会涨还是会跌呢？我结合一些新近出台的宏观数据来做一些判断。

影响房价的因素有非常的多，我们把它们综合的先看一下，了解这个便于我们更好的了解未来房价的走势，无论是在中国还是美国，影响房价的还是基本的demand和supply基本的供需平衡。

我们来看一下需求侧受哪些因素影响，第一个就是 affordability，房价是不是很贵，大家是不是买得起；第二个是interest rates这个是利率，如果利率比较高，贷款负担就比较沉重，如果利率再降低，那么贷款负担就会降低，房价就会上涨；还有一个是economic growth，如果经济在快速成长，房价肯定会上涨，因为经济快速成长会带来更多的有收入的人口，以及现有的人口的收入会增加；还有一个就是number of households，即使总人口增加，但是如果家庭数变多，那么house price也会上涨。

举一个例子就是中国经常以前是三代人生活在一起，或者是两代人生活在一起，现在年轻的夫妻他们愿意自己独立生活出来，还有很多单身的女性未婚的人，这个会导致 number of households增加，会增加住房的需求。

还有一类是availability of mortgages，在美国不太大是问题，在中国会有 有的时候，出台各种限贷限购的政策

那就会影响到房子的 demand，还有一类speculative demand投机性需求，如果大家都看着房价要涨，那么大家都会买进来，那么这个需求不是刚需，但是会影响到房价。

这是需求侧，我们看看supply这侧，supply这一侧有两部分，一部分是new builds新建建筑有多少，第二部分就是既有建筑，已经在市场上的有多少人拿出来卖，那么会引起 supply house，变多 变少。在美国 new builds其实相对来说比较少，因为住房市场比较稳定，中国new builds相对来说比较多，因为很多城市在进行迅速扩张，所以这是基本的一个模型，其实这里面的所有因素，每个因素都会引起房价的剧烈变动，就是每一个单独因素都会引起，即使其他因素相对平稳的时候，所以要想搞清楚未来房价的变化，那就需要把这里面的几乎每一个因素都去分析一遍，比如说最近这上面的所有因素可以说都没有变。对于深圳而言，这上面所有的因素都没有变，但是这部分变了这部分变了，就是new builds变了，因为政府譬如它的土地非常的少，导致房价就发生了飙升，这是一个例子。

所以我们需要非常仔细的小心看一看美国未来，两年这些因素到底哪些发生变化，哪些不发生变化。

上一次视频里面我们简单回顾了一下，08年和2000年两次经济危机，房价的后果是不一样的。08年的时候经济危机，房价是一路下跌，2000年的时候经济危机，但是房价非但没有下跌，反而上涨，主要原因是联邦储备局把利率一路下调，所以导致房价没有跌反而涨，所以这次大家就在问，到底我们是会经历这个呢，还是会经历这个，就是到底未来的房价会走向是怎么样。

我今天拿到一些宏观数据来分析一下到底趋势是怎么样，我看到的这份报告是 CBO，这是 congress budget office。他做出来的2020年到，2021年的经济前瞻报告，我觉得他们做的报告从历史上来说还是相对比较靠谱的。影响房价最主要的还是失业率，这个报告里头对未来的失业率的projection是这样的，我们现在大概在这非常高的失业率，未来可能会一路下降，到2021年的时候降到9%的水平，但是从这个图上你可以看到，如果降到9%的话，在这个水平上基本上是跟08年次贷危机的时候是比较接近的，要远远高于2000年的时候，失业率只有5%。也高于90年代初期的时候大概是7%的失业率，所以单从这张图上来看，可能不支持未来会有房价高速成长的结论。

我们可以看到2021年的，第4个quarter它的projection是怎么样的，未来将近一年半两年的projection，我们现在大概是在Q4这个位置上,失业率有两部分形成的一部分是 unemployment effect就是这些是真的被fire掉,或者是企业关门了引起的失业,还有一部分是labor force effect进入到劳动力市场的人数在逐渐的增加。青少年逐渐进入到劳动力市场，他也会导致一些新增人口的失业率合在一起的话。今年看上去非常不乐观，我们现在大概是在这个样子2500万，后面是2400万，到第4个季度是1700万，即使爬到2021年的最后一个季度，也需要有1000万人是没有工作的。

这些事业人主要集中在什么行业，这个也非常值得看一下，因为各个地区的产业是不一样的，最大的失业人口还是来自于leisure and hospitality，就是旅游娱乐业，这个是最大的一块，其次是一些 retail health care state government construction这些零零星星都有一些，当然最保险的工作是federal government，比如说如果你是在DC在华盛顿DC一带的可能失业率不会攀升的那么快，但是如果你是在Hawaii或者是Nevada，这些地方失业率可能就攀升的比较快。对于我比较熟悉的硅谷，这个是Information technology比较集中的，你可以看到可能影响就不是那么的大。

国会预算办公室的报告给出了payroll jobs未来的工作人数从现在到未来变化情况，和过去的金融危机进行比较。疫情爆发之前大概是1.5亿，疫情爆发之后，第一个quarter我们都知道损失了很多，到今年年底的时候大概是1.3个亿总共失业人数大概是2300万。那么跟80年代比80年代这个比较严重的，金融危机是2200多万，那么08年的这次金融危机，损失的价格是800多万。所以即使到2020年的第三个季度到结束的时候，我们 job的损失还是远远超过之前的每一次的危机。

说完了job的损失，我们再看一看 GDP就是经济，economic growth在一开始，我说的 factor里面，对房价的影响是很大的，我们现在大概是在这个样子，收缩了12%，第二个季度，那么后来未来会怎么样，在原来的预测里头，我上一次给大家看的goldman sachs，做出的预测里面，第三个季度是反弹成正的，但现在大家又调低了预测，预测是到2021年的第4个季度，哪怕你都能看到，比起2019年的第4个季度，GDP还是一个负的大概是负的2%，一个收缩的样子。所以在未来一年半到两年里头，GDP可能不会是一个正增长，当然这是他的预测。

刚才是 real gdp跟2019年，第4个quarter的比较，到2021年的第4个季度还是负的，但是其实我们真正影响房价的或者影响到我们，大家手上的钱的是 nominal GDP民意的 GDP在未来大家可以看到，第一季度、第二季度、第三季度、第四季度都是不乐观的，哪怕到了2021年，整个2020年大概是一个负的5.4。到了2021年是5.7，这个时候是恢复过来了，但是名义GDP如果这样的话，大概跟2019年年末的时候，到了2021年的时候是差不多的。

GDP虽然不乐观，但是它的各个构成又是不太一样的，我们来看一看它的构成情况，美国很大一构成是，consumer spending，GDP里面，那么现在是比较糟糕，到第三第四季度可能会抬头。2021年他是不太乐观，基本上是一个平稳的一个状态，这一项是business investment fix investment，这项很有意思，大家可以关注一下，这是residential investment，家庭的投资这里面包括买汽车、买房子，在这里头预测是2020年的时候都不乐观，到2021年的时候，这块会有强劲反弹，因为很多车可能时间长了要报废了不得不买了，然后住房可能也会在2021年的时候，比2020年又显着的抬升。

看完了GDP的growth，我们再看一看利率在刚才那么多factor里面，利率也是有很大的影响，2000年之后就是因为利率一路下降，促成了房地产的泡沫，所以价格反而上去了。我们未来的利率的情况是怎么样，未来利率 因为现在是0，COB它的预测是短期利率未来可能是，一直是接近零，非常低的一个水平，长期利率10年期的利率可能会稍微抬头一点点，到2021年。这是2021年的年底，大概也就是1%的样子，现在是非常接近0的样子。所以利率是有小幅的抬升。

我之前做过一期报告，曾经说过，最近从现在到未来三个月，可能是利率的最低点，我们能看到的利率的最低点，大家refinance的话赶紧去， lock一个30年的 rate 我自己也是 refinance，我认为最低点我们lock住之后，可能未来四五年里头都不会再有后面利率总的趋势，可能是小幅向上。

还有一个就是大家非常关心的inflation，因为政府不断的印钱出来，大家总是说会不会就会制造通货膨胀，长期来说会的，短期没有，我们可以看到通货膨胀预测从现在到2021年都是非常低的水平大概是0.8%。可能2012一年之后有抬升，但即使抬升起来到这里到2021年底，也远远比2018年和2019年的时候，这个时间的时候要低一些，所以大家不要着急忙慌的赶紧把自己的钱投出去，至少在未来的一年里头看不到通货膨胀的风险。

收集完这些信息之后，我们来看一看，影响房价的各个的综合因素合在一起会出现，什么样的情况，我们来看比如说第一个，房子的affordability我觉得是持平的，不会有什么太大的变化，因为房间房子没有什么太大的变化，Interest rate可能是小幅不利于房价上涨的。在未来 economic growth也是不利的，Number of households这个是不变的，是持平的。Availability of mortgage这是持平的不变的。Speculative demand，我认为可能是持平的不会有什么变化。一般来说人们都是羊群效应，就是房价涨了之后，大家会跟风进去投机，未来是持平的 Number of selling，这是既有建筑，既有的住宅，他们卖的情况，我觉得这个可能也是持平的，不会有什么变化，New construction开发商，总的来说是谨慎的，在这个时候不太敢大规模的去建房，所以这个可能有小幅的少见，那么对房价可能有一些稍微的触动作用，但也是基本上是平的，所以你综合因素来看起来，就是的影响可能还是最大的，其他这些因素基本上是不变的，这是我最后得出的一个结论，就是我觉得 a house price可能到今年年底，甚至到20年2021年年初的时候都不会，有快速上涨的压力。

我们来简单总结一下：

美国的住房需求是受就业影响非常大的，之前给大家看过数据，现在来看其他变量相对稳定，没有什么太大的变化，那么2020年经济全面反弹复苏的可能性我，觉得不会特别大，还有美国的改善性需求也不会很大，因为大家人均的住房面积都很高了，所以真正促成需求的都是first time buyer，First time buyer很多是。年轻人进入labour市场，高失业率导致他们可能没有办法找到稳定和高薪的工作，所以我自己的判断是整体需求持续低迷到2021年所以宏观经济的总体分析不支持高价的快速，房价的快速增长，所以如果你们想投资买房的话，我建议可能稍微等一等，看一看这个趋势，再说还有我想说一下2008年的时候，那一次抄底我差不多整整等了5年的时间，从我准备资金开始，这次也是我觉得机会是留给有准备的人，另外也是留给有耐心的人！

谢谢大家