美国房价未来两年预测,涨还是跌?

大家好,我是贝版,大家都非常关注美国房价未来几年的变化,无论是投资房还是买自住房。那么到底会涨还是会跌呢?我结合一些新近出台的宏观数据来做一些判断。

美国房价未来两年预测,涨还是跌?

影响房价的因素有非常的多,我们把它们综合的先看一下,了解这个便于我们更好的了解未来房价的走势,无论是在中国还是美国,影响房价的还是基本的demand和supply基本的供需平衡。

我们来看一下需求侧受哪些因素影响,第一个就是 affordability,房价是不是很贵,大家是不是买得起;第二个是interest rates这个是利率,如果利率比较高,贷款负担就比较沉重,如果利率再降低,那么贷款负担就会降低,房价就会上涨;还有一个是economic growth,如果经济在快速成长,房价肯定会上涨,因为经济快速成长会带来更多的有收入的人口,以及现有的人口的收入会增加;还有一个就是number of households,即使总人口增加,但是如果家庭数变多,那么house price也会上涨。

举一个例子就是中国经常以前是三代人生活在一起,或者是两代人生活在一起,现在年轻的夫妻他们愿意自己独立生活出来,还有很多单身的女性未婚的人,这个会导致 number of households增加,会增加住房的需求。

还有一类是availability of mortgages,在美国不太大是问题,在中国会有 有的时候,出台各种限贷限购的政策

那就会影响到房子的 demand,还有一类speculative demand投机性需求,如果大家都看着房价要涨,那么大家都会买进来,那么这个需求不是刚需,但是会影响到房价。

这是需求侧,我们看看supply这侧,supply这一侧有两部分,一部分是new builds新建建筑有多少,第二部分就是既有建筑,已经在市场上的有多少人拿出来卖,那么会引起 supply house,变多 变少。在美国 new builds其实相对来说比较少,因为住房市场比较稳定,中国new builds相对来说比较多,因为很多城市在进行迅速扩张,所以这是基本的一个模型,其实这里面的所有因素,每个因素都会引起房价的剧烈变动,就是每一个单独因素都会引起,即使其他因素相对平稳的时候,所以要想搞清楚未来房价的变化,那就需要把这里面的几乎每一个因素都去分析一遍,比如说最近这上面的所有因素可以说都没有变。对于深圳而言,这上面所有的因素都没有变,但是这部分变了这部分变了,就是new builds变了,因为政府譬如它的土地非常的少,导致房价就发生了飙升,这是一个例子。

所以我们需要非常仔细的小心看一看美国未来,两年这些因素到底哪些发生变化,哪些不发生变化。

美国房价未来两年预测,涨还是跌?

上一次视频里面我们简单回顾了一下,08年和2000年两次经济危机,房价的后果是不一样的。08年的时候经济危机,房价是一路下跌,2000年的时候经济危机,但是房价非但没有下跌,反而上涨,主要原因是联邦储备局把利率一路下调,所以导致房价没有跌反而涨,所以这次大家就在问,到底我们是会经历这个呢,还是会经历这个,就是到底未来的房价会走向是怎么样。

美国房价未来两年预测,涨还是跌?

我今天拿到一些宏观数据来分析一下到底趋势是怎么样,我看到的这份报告是 CBO,这是 congress budget office。他做出来的2020年到,2021年的经济前瞻报告,我觉得他们做的报告从历史上来说还是相对比较靠谱的。影响房价最主要的还是失业率,这个报告里头对未来的失业率的projection是这样的,我们现在大概在这非常高的失业率,未来可能会一路下降,到2021年的时候降到9%的水平,但是从这个图上你可以看到,如果降到9%的话,在这个水平上基本上是跟08年次贷危机的时候是比较接近的,要远远高于2000年的时候,失业率只有5%。也高于90年代初期的时候大概是7%的失业率,所以单从这张图上来看,可能不支持未来会有房价高速成长的结论。

美国房价未来两年预测,涨还是跌?

我们可以看到2021年的,第4个quarter它的projection是怎么样的,未来将近一年半两年的projection,我们现在大概是在Q4这个位置上,失业率有两部分形成的一部分是 unemployment effect就是这些是真的被fire掉,或者是企业关门了引起的失业,还有一部分是labor force effect进入到劳动力市场的人数在逐渐的增加。青少年逐渐进入到劳动力市场,他也会导致一些新增人口的失业率合在一起的话。今年看上去非常不乐观,我们现在大概是在这个样子2500万,后面是2400万,到第4个季度是1700万,即使爬到2021年的最后一个季度,也需要有1000万人是没有工作的。

美国房价未来两年预测,涨还是跌?

这些事业人主要集中在什么行业,这个也非常值得看一下,因为各个地区的产业是不一样的,最大的失业人口还是来自于leisure and hospitality,就是旅游娱乐业,这个是最大的一块,其次是一些 retail health care state government construction这些零零星星都有一些,当然最保险的工作是federal government,比如说如果你是在DC在华盛顿DC一带的可能失业率不会攀升的那么快,但是如果你是在Hawaii或者是Nevada,这些地方失业率可能就攀升的比较快。对于我比较熟悉的硅谷,这个是Information technology比较集中的,你可以看到可能影响就不是那么的大。

美国房价未来两年预测,涨还是跌?

国会预算办公室的报告给出了payroll jobs未来的工作人数从现在到未来变化情况,和过去的金融危机进行比较。疫情爆发之前大概是1.5亿,疫情爆发之后,第一个quarter我们都知道损失了很多,到今年年底的时候大概是1.3个亿总共失业人数大概是2300万。那么跟80年代比80年代这个比较严重的,金融危机是2200多万,那么08年的这次金融危机,损失的价格是800多万。所以即使到2020年的第三个季度到结束的时候,我们 job的损失还是远远超过之前的每一次的危机。

美国房价未来两年预测,涨还是跌?

说完了job的损失,我们再看一看 GDP就是经济,economic growth在一开始,我说的 factor里面,对房价的影响是很大的,我们现在大概是在这个样子,收缩了12%,第二个季度,那么后来未来会怎么样,在原来的预测里头,我上一次给大家看的goldman sachs,做出的预测里面,第三个季度是反弹成正的,但现在大家又调低了预测,预测是到2021年的第4个季度,哪怕你都能看到,比起2019年的第4个季度,GDP还是一个负的大概是负的2%,一个收缩的样子。所以在未来一年半到两年里头,GDP可能不会是一个正增长,当然这是他的预测。

美国房价未来两年预测,涨还是跌?

刚才是 real gdp跟2019年,第4个quarter的比较,到2021年的第4个季度还是负的,但是其实我们真正影响房价的或者影响到我们,大家手上的钱的是 nominal GDP民意的 GDP在未来大家可以看到,第一季度、第二季度、第三季度、第四季度都是不乐观的,哪怕到了2021年,整个2020年大概是一个负的5.4。到了2021年是5.7,这个时候是恢复过来了,但是名义GDP如果这样的话,大概跟2019年年末的时候,到了2021年的时候是差不多的。

美国房价未来两年预测,涨还是跌?

GDP虽然不乐观,但是它的各个构成又是不太一样的,我们来看一看它的构成情况,美国很大一构成是,consumer spending,GDP里面,那么现在是比较糟糕,到第三第四季度可能会抬头。2021年他是不太乐观,基本上是一个平稳的一个状态,这一项是business investment fix investment,这项很有意思,大家可以关注一下,这是residential investment,家庭的投资这里面包括买汽车、买房子,在这里头预测是2020年的时候都不乐观,到2021年的时候,这块会有强劲反弹,因为很多车可能时间长了要报废了不得不买了,然后住房可能也会在2021年的时候,比2020年又显着的抬升。

美国房价未来两年预测,涨还是跌?

看完了GDP的growth,我们再看一看利率在刚才那么多factor里面,利率也是有很大的影响,2000年之后就是因为利率一路下降,促成了房地产的泡沫,所以价格反而上去了。我们未来的利率的情况是怎么样,未来利率 因为现在是0,COB它的预测是短期利率未来可能是,一直是接近零,非常低的一个水平,长期利率10年期的利率可能会稍微抬头一点点,到2021年。这是2021年的年底,大概也就是1%的样子,现在是非常接近0的样子。所以利率是有小幅的抬升。

我之前做过一期报告,曾经说过,最近从现在到未来三个月,可能是利率的最低点,我们能看到的利率的最低点,大家refinance的话赶紧去, lock一个30年的 rate 我自己也是 refinance,我认为最低点我们lock住之后,可能未来四五年里头都不会再有后面利率总的趋势,可能是小幅向上。

美国房价未来两年预测,涨还是跌?

还有一个就是大家非常关心的inflation,因为政府不断的印钱出来,大家总是说会不会就会制造通货膨胀,长期来说会的,短期没有,我们可以看到通货膨胀预测从现在到2021年都是非常低的水平大概是0.8%。可能2012一年之后有抬升,但即使抬升起来到这里到2021年底,也远远比2018年和2019年的时候,这个时间的时候要低一些,所以大家不要着急忙慌的赶紧把自己的钱投出去,至少在未来的一年里头看不到通货膨胀的风险。

美国房价未来两年预测,涨还是跌?

收集完这些信息之后,我们来看一看,影响房价的各个的综合因素合在一起会出现,什么样的情况,我们来看比如说第一个,房子的affordability我觉得是持平的,不会有什么太大的变化,因为房间房子没有什么太大的变化,Interest rate可能是小幅不利于房价上涨的。在未来 economic growth也是不利的,Number of households这个是不变的,是持平的。Availability of mortgage这是持平的不变的。Speculative demand,我认为可能是持平的不会有什么变化。一般来说人们都是羊群效应,就是房价涨了之后,大家会跟风进去投机,未来是持平的 Number of selling,这是既有建筑,既有的住宅,他们卖的情况,我觉得这个可能也是持平的,不会有什么变化,New construction开发商,总的来说是谨慎的,在这个时候不太敢大规模的去建房,所以这个可能有小幅的少见,那么对房价可能有一些稍微的触动作用,但也是基本上是平的,所以你综合因素来看起来,就是的影响可能还是最大的,其他这些因素基本上是不变的,这是我最后得出的一个结论,就是我觉得 a house price可能到今年年底,甚至到20年2021年年初的时候都不会,有快速上涨的压力。

我们来简单总结一下:

美国房价未来两年预测,涨还是跌?

美国的住房需求是受就业影响非常大的,之前给大家看过数据,现在来看其他变量相对稳定,没有什么太大的变化,那么2020年经济全面反弹复苏的可能性我,觉得不会特别大,还有美国的改善性需求也不会很大,因为大家人均的住房面积都很高了,所以真正促成需求的都是first time buyer,First time buyer很多是。年轻人进入labour市场,高失业率导致他们可能没有办法找到稳定和高薪的工作,所以我自己的判断是整体需求持续低迷到2021年所以宏观经济的总体分析不支持高价的快速,房价的快速增长,所以如果你们想投资买房的话,我建议可能稍微等一等,看一看这个趋势,再说还有我想说一下2008年的时候,那一次抄底我差不多整整等了5年的时间,从我准备资金开始,这次也是我觉得机会是留给有准备的人,另外也是留给有耐心的人!

谢谢大家

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2020-8-7 6:53:36

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救市背后深藏的危机

2020-8-10 8:52:22

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