房市何时崩盘抄底?

大家好,我是贝版。上一期说了房市和失业率的关系,大家一定也好奇,房市到底什么时候会崩盘?什么时候进场抄底才比较好?要想了解这个问题,首先要看到真正引起房市大幅下跌的,一定是有压力的被迫出售。

像目前的情况,供应变少、需求也变少,房价不会出现大幅度的下跌,只有stress sale大幅度出现的时候才会下跌。什么时候会有stress sale呢?就是不良贷款大幅出现时,一般的定义为有90天没有付清贷款就属于不良债务拖欠。

房市何时崩盘抄底?

我们可以看到2008年次贷危机时,房价大幅的下落,跟不良贷款有直接的关系。最高的时候是达到将近于9%,现在在这次危机之前债务拖欠率大概是1%。上一次房价的最低点大概出现在2010年到2011年之间。在delinquency rate peak之后有下降的时候,且开始下降了一阵子,这个时候才会真正的出现房价的最低点,这个时间点从债务拖欠数值的最高点,到房价下跌的最低点差不多有一年左右。

房市何时崩盘抄底?

大家可能会想这一次失业率这么高,delinquency的诱因是什么?

例如次贷危机是因为房价下跌,很多人觉得房价比他们的贷款更低,不值得再继续支付,就会把房子甩给银行。这一次经济发展最大的危险,可能就是来自于延期缓付贷款,大家出于各种原因付不起时,就可以去银行申请延期付贷款。

比如说大部分的延期缓付贷款都是4月1号申请的,如果你申请了1000美元贷款,一般来说会给你三个月的延期缓付贷款时间。三个月之后到7月1号,不但要付清当月的 mortgage,还要把之前总计3个月欠的都付清,所以一下子要付4000块钱,要付4个月的mortgage。其实,很多人如果之前每个月都付不出的话,到第三个月,更是不可能一下子付清全部账单。这个时候可能就会引起房贷delinquency,这个延长期现在是3个月,但是大部分认为可能会延期到180天约6个月,好的case有可能再延长。

但不管怎么说,延期缓付贷款时间越长,其实越不利,因为平时要是省一省、想想办法这个钱也就付掉了。可是如果越滚越大,所以延期缓付贷款可能是这一次房贷危机或者房价危机的最终的导火索。

房市何时崩盘抄底?

既然这个问题这么严重,就值得我们研究一下。Overall forbearance rate增长的情况,之前几乎是0非常低,从3月份开始,现在是一路增长非常快,这个数据在5月初的时候大概是8%的样子。Forbearance的增长也是有一些好消息的,就是速度降下来了,开始增长得非常快很多人都申请, 最近几个月5月份的时候,其实大家知道5月10号的数据基本上持稳了。

房市何时崩盘抄底?

这里面又分成两部分,一个是nondepositories和depository institutions,我们传统的银行,像bankers America可以接受银行储蓄的银行,这些商业银行现在看起来他们的forbearance rate更高一些。Nondepository就是我们传统意义上经常有时候说的影子银行,就是他们不可以收储户的存款,但是他们管理着大量的资产,也会拥有一些mortgage,那么经常是一些pation放大,比如说一些其他的investment institute他们的状态会稍微好一点,可能是管理的更好一些。但不管怎么说,最终估值是在8-10%的样子。

房市何时崩盘抄底?

无论是8%还是9%还是10%,如果其中的相大于大的一部分forbearance,最终变成delinquency,对房价就会有很大的冲击,因为银行不得不把这些房子拿出来卖。银行一旦拿出这些房子来卖之后,又会引起房价的下跌,会形成一个滚雪球的效应。

我们来看一下08年的时候delinquency peak出现的时间和房价最低点的关系。08年一切开始的时候,delinquency rate只有2.1%(图标点1),其实很低,但是真正开始是在2007年到3.1%(图标点2),之后上升到最高值是2010年达到11.5%(图标点3),所以差不多用了两年的时间,去爬升完成此过程。但是delinquency rate到了peak的时候,并不是房价的最低点。你可以看房价其实有两个最低点(A和B),我倾向是不要去捕捉A点,这个低点太危险了,你有可能去抓到一个falling knife,低点B是比较靠谱的,是可以抓到的,因为delinquency rate不但是peak,还再走下降的过程,你知道局势是在变好,不会变得更糟了。但是不像股市,如果发现这种局势变好的话,股票价格就会快速攀升。

房价的增长因为它有相当大的滞后性,有一定的粘性,经济即使好了,也要存足够的钱才够付头款。所以 delinquency rate上升相较于下降基本持平,过一阵子之后,点B处才会出现真正的最低点,这个时间大概有一年长,所以你有大量的机会能够抄到底。这次跟08年次贷危机当然有些不一样,我们不知道到底最后房地产的危机会有多大,预测应该比上次小一点,因为上次的价格泡沫其实非常的大,这次价格的泡沫没有那么大。

房市何时崩盘抄底?

刚才说的是全国现象,但房地产都是local problem,大家关注的各地方房地产跟全国不太一样。再看上一次危机的时候,全国和旧金山湾区房价的关系是怎么样的:全国是图中的绿线,旧金山湾区是另一条线。06年07年的时候是市场高峰,然后房价下跌,然后再上涨。我们可以看到一个特征,就是他们的时间尺度上其实是高度吻合的,下跌时大家一起跌、反弹时大家一起反弹,唯一的不同就是它们涨幅不一样,因为旧金山是一线城市它的指标会长得更快一些。所以对时间的判断来说,其实全国和各地区是没有什么区别的,数据都是公开的,全国的债务拖欠率大家都可以去查到具体数据,所以要注意用这个指标来判断房地产价格是不是到底了。

房市何时崩盘抄底?

即使房地产价格到了底部之后,应该买哪个房子呢?哪怕就知道湾区,要选择哪个具体位置的房子呢?上一期我们说了,因为现在新出现一个现象,人们倾向于买远郊一点的房子,那里的价格更低,大家又都不需要每天去上班,对出行要求不高。

我们来较一下上一次危机之后,不同价位的房子的涨幅。第一类是low tiered price最便宜的房子,第二类是mid price tiered中等价位房子,第三类是high price最贵的房子。他们都是拿2000年的价格作为一个基点,来画这张图,所以你可以看到2000年作为一个基点,在房价上升的过程中,低价位的房子上涨的幅度最高,房价下降的时候,低价位的房子下降的最多,在上涨回来的时候,低价位的房子上涨最高;高价位的房子,相对来说涨幅没有那么快,下跌价格也比较坚挺,再反弹的时候,价格涨幅较小。这就说,如果你买在高价位的房子,即使你抄到了底,你挣的钱不如买低价位的房子抄到的底挣得多,另外我们刚才也说了,远郊的房子现在总体性价比更好一些,因为人们都愿意搬出来,像旧金山很多人愿意住到欧克兰,然后南湾的人愿意住到更远一些的地方,这个就是告诉你买哪个房子比较合算。

房市何时崩盘抄底?

我们刚才说了 delinquency rate如果大规模的出现,用这个指标作为判定房价底部的依据是非常好的;还有一个就是我们平时日常关注的股价,我们看看股价跟房价的关系大概是怎么样,看图中是上一次危机时 09年的3月份股市的底部(E),股市在上涨,但房价依旧在下跌。企业大家都能看到未来会挣钱了,股票对于未来实体经济很有信心,可是人们口袋里还没有钱,股市还在下跌,下跌到G点的时候,等股票几乎都到了跟之前(D点)非常接近的时候,这个时候房价才触底,然后开始反弹。所以我们说用这样的pattern可以判断,股市如果真的能够逆转现在熊市的过程,但现在这一轮反转还比较短,要确信它反转过来之后,那个时候你再考虑入市,其实都来得及。

从这个时间过程里,从最低点09年(E点)到F点,整整用了差不多两年的时间,所以你有充足的时间去准备自己的资金准备抄底。我经常说的一件事情就是买投资房,你可以选择这些时机,但自住房不要去跟这些timing!为什么?基本的道理存在在这,但并不是每次都是对的,因为市场非常复杂,有很多因素互相是交织在一起的,比如说是到com的 bubble burst2000年的时候这个股价是一路下跌,但是你看房价没有下跌,房价反而上涨,最后促成了大的泡沫,股价走了一个这么个过程,房价就是一路上涨,因为从图示区域,联储局降息的幅度非常的厉害,在这一点J点时买房子的利息经常是7和8,到K点的时候买房子的利息只有3和4,比如说911之后,联储就一下子降了半个百分点,这就是刺激起上一次的房地产泡沫的一个很大的原因。

房价是由多重因素交织在一起影响和构成的,我们对未来心里要有个大概的一个判断,这不是百分之百的事,自住房就不要去赌,投资房就不要紧,因为机会总是比你手上的资金多,你错过了就错过了,对形势判断错了也就错了,但如果判断对了,如果你发现了这样的底部,市场出现了这样的情况,像我们刚才说的delinquency rate确实大幅上升,你就能抄到底 如果delinquency rate没有上升,市场价格就不是这么回事你就不抄这个底,不挣这个钱就是了,你也没有什么损失。但自住房就不一样,到时候你就不得不去买房子,所以风险就比较高。

简单的做一个总结:

1、  Forbearance可能会导致delinquencyplus,最终导致marketcrash。Deliquency的可能在2021年初开始大幅攀升。

2、低端住房价格起伏最大。偏远次好区的白玉房是投资最佳选择,避免“shit hole”和面子工程。

“白玉房”,远一些不是那么好的学区,但是未来可能学区在一点点变好的、年轻人扎堆去的地方。

“shit hole”有些社区它的租金现金流非常好,但你却要和一些很糟糕的人打交道或者是经常受不起房租,还有面临着暴力和安全的一些问题。

“面子工程”,很多人买房子不是为了投资,而是为了比阔,像湾区很多300万以上的房子,都是现金流非常糟糕的面子工程,大家投资的时候还是要考虑现金流,这是投资房不是自住房。

3、投资房Time市场,自住房不要去赌,因为有可能预测不准。

喜欢我的视频/文章帮我点一个赞或者是订阅

我们下期再见!

文章视频链接地址:https://www.youtube.com/watch?v=a8nWa72xEjg

人已赞赏
Uncategorized

比特币减半在即,还能暴涨百倍么?

2020-7-6 17:14:00

Uncategorized

中国人口迁徙之变,必将深度改变中国!

2020-7-10 8:23:20

0 条回复 A文章作者 M管理员
    暂无讨论,说说你的看法吧
个人中心
购物车
优惠劵
今日签到
有新私信 私信列表
搜索
贝版投资俱乐部公告
This is default text for notification bar